〔問２７〕　地震により、足場の固定が不完全であった専有部分内の貯湯式電気温水器（この問いにおいて「温水器」という。）が転倒し、給水管（枝管）との接合部分の破断により漏水事故が発生した。この場合における管理組合の対応と費用の負担を検討する理事会での各理事の次の発言のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

１ 今後の地震対策として、管理組合で全住戸の温水器の設置状況を調査し、足場の固定が不完全な温水器は、管理組合の負担で足場をアンカーボルトで固定する必要があります。

２ 転倒した温水器と給水管との破断した接合部分の取替えに要する費用について、修繕積立金から支弁して欲しいとの要望があります。理事会の決議を経ればこれには応じることができます。

３ 漏水事故については、温水器の足場の固定が不完全であったことは管理組合の管理に瑕疵があったことになりますので、漏水の被害者への損害賠償金を管理費で負担しなくてはなりません。

４ 給・排水管については、管理組合で本管のみではなく枝管も含めて点検し、必要に応じて、取替えを行う予定です。温水器に接続している部分の給水管を取り替えた場合、その費用は各組合員に負担してもらいます。

≪解説≫

・選択肢１：本問の事故は専有部分の設備で起こったものであり当然、区分所有者の負担で足場をアンカーボルトで固定する必要があるので設問は適切でない

・選択肢２：修繕積立金から支弁は標準管理規約第４８条の十一に「総会の決議を経なければならない」と規定されており理事会の決議でこれに応じることはできないので設問は適切でない。さらに、同規約第２１条第２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と規定されているが、この場合でも同条関係コメント⑧には「配管の清掃等に要する費用については、共用設備の保守維持費として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである」とコメントされており区分所有者が負担すべきものである。なお、同法第２１条の本文及びコメントは平成２８年３月改正の標準管理規約で大幅に変更、追加されているので目を通しておく事。当選択肢の設問には直接関係ない

・選択肢３：本問の事故は専有部分の設備で起こったものであり、当然、管理組合の管理に瑕疵があったではないので設問は適切でない。漏水の被害者への損害賠償は事故を起こした区分所有者が負担することになる

・選択肢４：選択肢２で解説した通り、総会の決議で管理組合で本管のみではなく枝管も含めて点検し、必要に応じて、取替えを行うことができるが、枝管の取り替えた場合の費用は各組合員が負担することとなるので設問は適切である

≪答え≫　４

　　給湯設備や給水管は専有部分か共用部分かを問う微妙な問題である。本問では「専有部分内の貯湯式電気温水器」とあるので温水器は専有部分であるが棟全体をまかなう給油ボイラー棟の設備は専有部分となる。また、給水管は本管から各住戸メータを含む部分が共用部分であり、メータ以降の給水管の枝管は専有部分に該当する。詳しくは標準管理規約の「別表第２ 共用部分の範囲」に定義されているので参照の事

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〔問３３〕　複合用途型のマンションにおいて、規約で店舗の営業時間は24時までと定められているにもかかわらず、24時以降も営業している105号室の区分所有者Ａ等への対応を検討している理事会における各理事の次の発言のうち、区分所有法の規定及びマンション標準管理規約（複合用途型）によれば、適切なものはどれか。

１ 理事Ｂ「営業時間等は共用部分の管理にはあたらないから、規約中の24時までしか営業できないとする規定は無効であり、規約違反行為であるとすることはできない。」

２ 理事Ｃ「Ａは最近売買で105号室を取得しているが、売買契約の時点では売主からそのような制約はないものと聞いていたと言っているので、規約違反行為であるとすることはできない。」
 

３ 理事Ｄ「24時以降の営業行為の差止めにつき訴訟を提起する場合には、総会決議が必要で、かつ、その総会の場でＡに弁明の機会を与える必要がある。」

４ 理事Ｅ「24時以降の営業行為に対する是正のための勧告や警告は、理事会で決議すれば、Ａのみならず実際に規約違反行為を行っている店長に対しても行えるはずだ。」　　

≪解説≫

・選択肢１：標準管理規約（複合用途型）第１２条コメント②に「店舗としての使用については、当該マンション固有の特性や周辺環境等を考慮して、店舗の種類、営業時間及び営業方法等を具体的に規定することもできる」と規定されており設問は適切でない。同規則第１２条及びコメントは平成２８年３月改正の標準管理規約で若干の追加があるので目を通しておく事。当選択肢設問には直接、関係はない。

・選択肢２：標準管理規約（複合用途型）第５条第１項に「この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する」と規定されており設問は適切でない。これは当然の事である。

・選択肢３：標準管理規約（複合用途型）第７２条第３項１号に「区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行できる」と規定されており、理事会の決議で足りるので設問は適切でない。なお、同法第７２条は平成２８年３月改正の標準管理規約で変更、追加はなかった

・選択肢４：標準管理規約（複合用途型）第７２条第１項に「区分所有者、その同居人若しくは店舗勤務者又は専有部分の貸与を受けた者、その同居人若しくは店舗勤務者（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる」と規定されており設問は適切である。なお、同法第７２条は平成２８年３月改正の標準管理規約で変更、追加はなかった

≪答え≫　４

　　複合用途型のマンションにおける規約違反行為に関する出題である。常識的判断で容易に正答を得られる。標準管理規約は単棟型だけでなく、団地型や複合用途型も頻繁に出題されるので目を通しておく事

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・選択肢１：建築基準法施行令第１３条１号に「避難階（直接地上へ通ずる出入口のある階をいう。以下同じ。）以外の階にあつては居室から直通階段に、避難階にあつては階段又は居室から屋外への出口に通ずる出入口及び廊下その他の通路」と規定されており設問は適切である

・選択肢２：建築基準法施行令第１２１条１項3号に「建築物の避難階以外の階が次の各号のいずれかに該当する場合においては、その階から避難階又は地上に通ずる二以上の直通階段を設けなければならない」規定により設問は適切である

・選択肢３：建築基準法施行令第１２８条に「敷地内には、第百二十三条第二項の屋外に設ける避難階段及び第百二十五条第一項の出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が一・五メートル（階数が三以下で延べ面積が二百平方メートル未満の建築物の敷地内にあつては、九十センチメートル）以上の通路を設けなければならない」と規定されており設問は適切でない

・選択肢４：建築基準法施行令第１２３条第１項７号に「階段は、耐火構造とし、避難階まで直通すること」に規定されており、及び、同条第２項３号に「階段は、耐火構造とし、地上まで直通すること」と規定さておりて設問は適切である

≪答え≫　３

　　避難計画に関する出題である。設問の内容は難しくないが数値を正確に覚えているかどうかがポイントとなる。設備関係は数値がよく出題されるので正確に記憶するように努める事

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〔問４２〕　耐震基準並びに耐震診断及び耐震改修に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

１ 「建築基準法」に規定される耐震基準について、新潟地震及び十勝沖地震の被害状況を踏まえて、昭和46年に、鉄筋コンクリート造の柱のせん断補強筋に関する規定が強化され、柱の帯筋の間隔を狭めるという改正が行われている。

２ 「建築物の耐震改修の促進に関する法律」では、現行の耐震関係規定に適合しないマンションで、その敷地が都道府県耐震改修促進計画に記載された道路に接する場合において、当該道路（幅員が12ｍ）の境界線から水平距離が10ｍの地点で建築物の部分の高さが22ｍのものは、耐震診断を行い、必要に応じ、耐震改修を行うよう努めなければならないとされている特定建築物に該当しない。

３ 「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づき平成18年に策定された「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針」（以下この問いにおいて「基本的な方針」という。）では、住宅の耐震化率及び多数の者が利用する建築物の耐震化率について、平成27年までに少なくとも９割にすることが目標とされている。

４ 「基本的な方針」によれば、建築物の構造耐力上主要な部分についての耐震診断の結果において、「各階の構造耐震指標」（Is）が0.6、かつ、「各階の保有水平耐力に係る指標」（q）が1.0のものは、地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が低い。　　

≪解説≫

〔問４３〕　マンションの給水設備計画に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

１ 給水設備の計画において、居住者１人当たりの１日の使用水量を100㎡とした。

２ ウォーターハンマーを防止するため、給水管内の流速を1.5m/sに抑え、ウォーターハンマー防止装置を水栓等の近くに設置した。

３ ポンプ直送給水方式の受水槽の底部に設置する水抜き管とその排水を受ける排水管との間に設ける排水口空間の垂直距離を最小150mmとした。

４ 専有部分の浴室のシャワーにおいて、給水に支障が生じないようにするために、必要給水圧力を70kPaとした。　　

≪解説≫

〔問４４〕　マンションの排水設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

１ 排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管の接続には、管端部にねじ込み式の継手を用いる。

２ 専有部分の洗濯機からの排水を受ける防水パンに逆わんトラップを設置し、排水横枝管に排水させる。

３ 敷地内に設置させる排水横主管の管径が125mmの場合、円滑に排水を流すために最小勾配を１／150とする。

４ 排水立て管の清掃時に清掃ノズルを挿入する掃除口を３～５階以内の間隔で設ける。

≪解説≫