◆  区分所有法関連（問１～問１１）

  ・１１問のうち4問は「区分所有法」の他に「判例、標準管理規約及び民法によれば」と対象とする法令等の範囲が広がっている。一つのテーマに関して区分所有法だけでなく関連する法令や判例についても調べておく必要がある。

・１１問のうち２問は「正しいものはどれか」との設問であり４択のうち一つを選べばよいのと違って慎重に選択必要がある。一つでも選択ミスがあると命取りとなる。

・大半の問は区分所有法をしっかり習得していれば正答を得られるが、今まで出題されたことのない設問もあるので注意を要する。ひっかけのような設問もある。

・団地に関しては肝心の条文で準用する箇所が多いので準用されている箇所もしっかり確認することが必要である。団地に関しては毎年出題される。

・問１１は被災者区分所有法からの出題であるが、過去に平成２３年、平成２６年と出題されており今年、出題されたので３年ごとの出題となる。

≪解説≫

・選択肢１：区分所有法第３条に「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定されており前半の設問は正しいが、「権利能力のない社団」に関しては、判例で「権利能力なき社団と認められるためには団体としての組織をそなえ、多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、その組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを要する（最高裁判例）」がありこれをを根拠とすると後半の設問は適切でないので当設問は正しくない。設問に「管理者が定められず、かつ、規約が設定されていなくても」とあり判例の「団体としての組織をそなえ、・・・等団体としての主要な点が確定していることを要する」を満足していない。設問の前半だけで正しいと早合点しないこと

・選択肢２：区分所有法第４６条第２項に「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」と規定されており、設問にある「区分所有権を有さずにマンションに居住している者」は区分所有者ではなく占有者と解釈される。占有者は区分所有法第４６条第２項により集会の決議及び規約に拘束されるので当設問は正しくない

・選択肢３：区分所有法第３条に「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する」と規定されており、区分所有者である限りは３条の団体の構成員であり区分所有権を手放さない限り構成員の資格を失うことはないので当設問は正しくない。なお、建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益反する行為を行いその行為による共同生活上の障害が著しい場合には、区分所有法第５９条第１項により区分所有権及び敷地利用権の競売を行うことができるが、競売をされた場合にはその区分所有者は３条団体の構成員の資格も失うが設問にある「共同生活上の障害が著しい場合」だけでは３条の団体の構成員の資格を失わせることはできない

・選択肢４：区分所有法第１６条に「一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う」と規定されているが、一部共用部分であっても区分所有者全員の利害に関するものは全員で管理するので一部の区分所有者の団体は存在しないので当設問は正しい。設問で「一部共用部分であっても区分所有者全員の利害に関しないものは一部共用すべき区分所有者のみで行う」ことが触れられていないので当設問は正しくないと解釈もあるが、当設問では「区分所有者全員の利害に関係する一部共用部分の管理のすべてを区分所有者全員で行う場合」との条件が設定されているので「一部共用部分であっても区分所有者全員の利害に関しないもの」まで問われていないと解釈すべきである。

≪答え≫　４

　選択肢１の「３条の団体」と選択肢４の「一部共用部分」に関する設問は、よく吟味して明らかに適切でない選択肢を選ぶように注意をする必要がある

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〔問　１８〕　敷地権付き区分建物の登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。

２　敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。

３　敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。

４　規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合には、当該規約敷地に、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。

≪解説≫ 

・選択肢１：民法第73条第2項に「敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権（一般の先取特権、質権、抵当権）に係る権利に関する登記をすることができない」と規定されているが、敷地権は、地上権であり、敷地権（地上権）である旨の登記をした土地には、敷地権（地上権）を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないが、当該土地の「所有権」を目的とする抵当権の設定の登記をすることはできるので 設問は正しくない。設問に「敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない」とある。難問である

・選択肢２：不動産登記法第73条第3項に「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう）に係る権利に関する登記をすることができない」と規定されており「不動産の先取特権」は含まれていないので設問は正しくない。先取特権は「債務者の一般財産に対する一般の先取特権」、「動産に対する動産の先取特権」、「不動産に対する先取特権」の３種に分かれが、不動産の先取特権は登記することができる。設問は「建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない」とある

・選択肢３：区分所有法第15条第2項に「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない」と規定されており、また、不動産登記法第73条第1項に「敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ）に係る権利に関する登記は、第46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する」と規定されている。これらから区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることがでないので設問は正しくない。常識的に考えても誤りであることは判断できる。設問に「区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる」とある

・選択肢４：不動産登記法第73条第に「敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない」と規定されているが、規約敷地が追加し登記された場合は、当該規約敷地にすでに区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権を目的とする抵当権を追加して登記する事ができるので設問は正しい

≪答え≫　４

　登記に関する出題であるが教科書通りの知識では正答を得るのは難しい。地上権や不動産の先取特権に関する知識も求められる。

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〔問　１９〕　マンション敷地売却組合（この問いにおいて「組合」という。）が施行するマンション敷地売却事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成１４年法律第７８号）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　組合が分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会において出席組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各４分の３以上の特別の議決を経る必要がある。

イ　組合が分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、売却マンションについて賃借権を有する者の同意を得なければならない。

ウ　分配金取得計画においては、売却マンション又はその敷地の明渡しにより当該売却マンション又はその敷地に関する権利（組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。）を有する者で、権利消滅期日において当該権利を失うもの（売却マンション又はその敷地を占有している者に限る）の受ける損失の額を定めなければならない。

エ　分配金取得計画においては、組合員が取得することとなる分配金の価額を定めなければならない。

１　一つ

２　二つ

３　三つ

４　四つ

≪解説≫ 

・選択肢ア：マンションの建替え等円滑化法第１４１条第２項に「組合は、都道府県知事等の認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決を経なければならない」と規定されており、設問にある４分の３以上は誤りで普通決議（過半数以上の決議）でよいので設問は正しくない。設問に「総会において出席組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各４分の３以上の特別の議決を経る必要がある」とある

・選択肢イ：マンションの建替え等円滑化法第１４１条第２項に「売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意を得なければならない」と規定されており、設問にある「売却マンションについて賃借権を有する者の同意を得なければならない」とは規定されておらず設問は正しくない

・選択肢ウ：マンションの建替え等円滑化法第１４２条第５項に「売却マンション又はその敷地の明渡しにより売却マンション又はその敷地を占有している者が受ける損失の額定めなければならない」と規定されており設問は正しい

・選択肢エ：マンションの建替え等円滑化法第１４２条第３項に「組合員が取得することとなる分配金の価額を定めなければならない」と規定されており設問は正しい

　従って正しい選択肢はウとエの二つである。

≪答え≫　２

　　マンションの建替え等の円滑化に関する法律（「マンション建替え等円滑化法」と略す）からの出題である。最近は敷地売却事業からの出題に偏っており、マンション建替え等円滑化法の後半「第四章　マンション敷地売却事業」を熟読しておく必要がある。

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〔問　２０〕　地域地区に関する次の記述のうち、都市計画法（昭和４３年法律第１００号）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　特定用途制限地域は、用途地域内の一定の地区における、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るために、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域である。

２　特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区である。

３　高度利用地区は、建築物の容積率の最高限度及び最低限度並びに建築物の高さの最高限度及び最低限度を定める地区である。

４　準都市計画区域については、都市計画に、用途地域を定めることができない。 

≪解説≫

・選択肢１：「特定用途制限地域」は都市計画法第9条第14項に「用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする」と規定されており設問は正しくない。設問は「特別用途地区」に関する規定である

・選択肢２：「特定街区」は都市計画法第9条第20項に「市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする」と規定されており設問は正しい

・選択肢3：「高度利用地区」は都市計画法第9条第19項に「用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする」と規定されており設問は正しくない

・選択肢４：「準都市計画区域」は都市計画法第8条第2項に「用途地域を定めることができる」と規定されており設問は正しくない。設問に「用途地域を定めることができない」とある

≪答え≫　２

　建築基準法からの定番の出題である紛らわしい用途地区と補助的地域区域の内容が問われている。何遍も復習して覚えるより仕方がない。