〔問２８〕　災害等の緊急時における管理組合又は区分所有者の対応に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

1 災害等により総会の開催が困難である場合に、応急的な修繕工事の実施について理事会決議をしたときは、工事の実施に充てるため修繕積立金の取崩しについては理事会決議で行うことができるが、資金の借入れについては総会決議が必要である。

 

2 台風で住戸の窓ガラスが割れた場合には、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、当該専有部分の区分所有者は、理事長の承認を受けなくても、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えることができる。

 

3 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができ、そのために必要な支出を行うこともできる。

 

4 災害等により総会の開催が困難である場合には、理事会の決議で、給水・排水、電気、ガス、通信といったライフライン等の応急的な更新を実施することができる。

≪解説≫

・選択肢１：標準管理規約第５４条第２項に「理事会は災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等を決議した場合は、当該決議に係る応急的な修繕工事の実施に充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて決議することができる」と規定されており総会決議は必要とされないので設問は適切でない。第５４条第２項は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

・選択肢２：標準管理規約第２１条第３項に「区分所有者は、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合等を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない」と記載されており設問は適切である。第２１条第３項は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

・選択肢３：標準管理規約第２１条第６号に「理事長は災害等の緊急時においては総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる」規定されており、また、標準管理規約第５８条第６項に「理事長は、第２１条第６項の規定に基づき、敷地及び共用部分等の保存行為を行う場合には、そのために必要な支出を行うことができる」と規定されており設問は適切である。第２１条第６号及び第５８条第６項は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

・選択肢４：選択肢１で記載した通り標準管理規約第５４条第１項第十号で「応急的な修繕工事等は理事会の決議で実施できる」と規定されており記載されており、また、同条コメント① ウ）で「例えば、給水・排水、電気、ガス、通信といったライフライン等の応急的な更新、エレベーター附属設備の更新、炭素繊維シート巻付けによる柱の応急的な耐震補強などが応急的な修繕工事」と記載されており設問は適切である。第５４条のコメント①は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

≪答え≫　１

　災害等の緊急時における対応からの出題であるがかなり細かい。常識を働かせる必要あり。ここは平成２８年３月の標準管理規約の改正で新たに追加された事項である。 

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〔問２９〕　修繕積立金の取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、総会の普通決議で行うことができるものはいくつあるか。

ア　長期修繕計画を作成するための建物診断費用を修繕積立金の取崩しにより支出すること

 

イ　修繕積立金について、共用部分の共有持分にかかわらず、全戸一律に値上げ額を同一とすること

 

ウ　給水管の本管と専有部分に属する配管（枝管）の一斉取替費用の全額を修繕積立金の取崩しにより支出すること

 

エ　修繕積立金の一部を取崩し、現在の区分所有者の所有年数に応じて返還すること


1 　一つ
2 　二つ
3 　三つ
4 　四つ
 

≪解説≫

・選択肢ア：標準管理規約では下記の３つの規約により普通決議で行える。ここまで読み解くのは難儀であるがこのパターンを暗記しておく事　

　　＊修繕積立金の取崩しは第３２条コメント④に「長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる」と記載されており取崩しは可能である　
＊総会の決議は第４８条六に「特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しは総会の決議を経なければならない」と規定されておりこれに該当している
＊総会の決議は組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する（特別決議）議事に該当しない場合は出席組合員の過半数（普通決議）で決する事ができる

・選択肢イ：標準管理規約第２５条第２項に「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」と規定されているので設問のように実行するには規約を変更する必要がある。規約を変更するには標準管理規約４７条３項に「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。」と規定されているので普通決議では行えない

・選択肢ウ：標準管理規約第２１条第２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と規定されているが、同条コメント⑧には「配管の清掃等に要する費用については、共用設備の保守維持費として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである」とコメントされており設問のように実行するには規約を変更する必要があり。規約を変更するには標準管理規約４７条３項に「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。」と規定されているので普通決議では行えない

・選択肢エ：標準管理規約第６０条第６項に「組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない」と規定されており、設問のように実行するには規約を変更する必要がある。規約を変更するには標準管理規約４７条３項に「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する」と規定されているので普通決議では行えない

≪答え≫　１　（総会の普通決議で行うことができるものアのみ）

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〔問３１〕　管理組合における代理行為又は代理人に関し、マンション管理士が行った次の助言のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

1 理事長に事故があるときは、副理事長が理事長を代理しますが、その場合、個々の代理行為に当たっては理事会の承認を得なければなりません。

 

2 外部専門家を理事に選任している場合には、その理事に事故があるときでも理事会への代理出席を認めるべきではありません。

 

3 監事に事故があるときは、理事会決議により監事の職務を代理する者を選任し、その者が監事の代理人として、管理組合の業務の執行及び財産の状況の監査結果を総会で報告することになります。

 

4 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合に、その代理人の資格について制限を設けることは望ましくありません。

≪解説≫

・選択肢１：標準管理規約第３９条に「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う」と規定されており、理事長と同様に理事長職務を行う事ができるのでので個々の代理行為に当たっては理事会の承認を得る必要はなく設問は適切でない。ここは代理の意味が分かっていれば容易に正答を得られる。

・選択肢２：標準管理規約第５３条コメント①に「理事は誠実にその職務を遂行すべきであり理事会には本人が出席して議決権を行使することが求められており、理事の代理出席は規約において明確な規定がない場合に認めることは適当でない」と記載されており、さらに、同条コメント③に「外部専門家など当人の個人的資質や能力等に着目して選任されている理事については、代理出席を認めることは適当でない」とも記載されており設問は適切である。第５３条のコメントは平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

・選択肢３：標準管理規約第３５条第２項に「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する」と規定されており、設問にある理事会決議により監事の職務を代理する者を選任することはできないので設問は適切でない

・選択肢４：標準管理規約第４６条第５項に「組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員の配偶者又は一親等の親族、その組合員の住戸に同居する親族または他の組合員でなければならない」と規定されており、設問にあるように代理人の資格について制限を設けることは望ましいので設問は適切でない。第４６条第５項は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

≪答え≫　２

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〔問３２〕　理事会に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

1 理事が不正の行為をしたと認める場合には、監事は、理事長に理事会の招集を請求することができるが、その請求から５日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を理事会の日とする招集通知が発せられないときは、監事が理事長に代わり、理事会を招集しなければならない。

 

2 理事会は、管理組合の業務執行の決定だけでなく、業務執行の監視・監督機関としての機能を有する。

 

3 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

4 外部専門家を役員として選任できることとする場合、理事及び監事は総会で選任し、理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。

≪解説≫

・選択肢１：標準管理規約第４１条第６項及び第７項に「監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる」と規定されており、「・・・しなければならない」とは規定されておらず設問は適切でない。第４１条第６項及び第７項は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である。なお、平成２８年３月の改正で監事の職務については大幅に追加されているので注意の事

・選択肢２：標準管理規約第５１条第２項に「理事会は理事の職務の執行の監督を行う」と規定されており設問は適切である。第５１条第２項は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

・選択肢３：標準管理規約第５５条に「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する」規定されており設問は適切である

・選択肢４：標準管理規約第３５条に「外部専門家を役員として選任できることとする場合、理事及び監事は、総会で選任し、理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任し、また、組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める」と規定されており設問は適切である。第３５条の「外部専門家を役員として選任できることとする場合」は平成２８年３月の改正で新たに追加された事項である

≪答え≫　１　

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〔問３４〕　甲マンション管理組合の平成27年度（平成27年4月1 日～平成28年3月31日）の会計に係る次の仕訳のうち、適切でないものはどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとする。

1 　平成28 年3 月に、平成28年3月分、4月分及び5月分の管理費（1ヵ月分は3万円）の合計9万円が入金された。　

2 　平成28 年8 月に完了予定の修繕工事の工事費80万円のうち、着手金として平成28年3月に30万円を支払い、工事完了時に50万円を支払う予定である。

3 　平成27年4月に、建物の事故等に備え、保険期間3年の積立型マンション保険に加入し、3年分の保険料総額30万円を支払った。なお、1年間の掛捨保険料は8 万円、3年後の満期返戻金は6万円である。
　　

4 　平成26年度の貸借対照表に計上されていた管理費の未収金10万円のうち、8万円が平成27年度に入金されたが、2万円はまだ入金されていない。

≪解説≫

  各肢の借方、貸方の記載事項について肢4以外は妥当と判断できる。肢4については未入金の2万円は入金された期に計上されるべきであり、当肢の記載は不適切であるとみなされる 

・選択肢１：設問記載の通りであり選択肢適切である。 前受金について理解しておく事

・選択肢２：設問記載の通りであり選択肢適切である。 前払金について理解しておく事

・選択肢３：設問記載の通りであり選択肢適切である。積立型マンション保険について理解しておく事

・選択肢４：仕訳は下記のようになり選択肢は適切でない。管理費の未収金10 万円のうち8 万円が平成27 年度に入金され2 万円はまだ入金なので下記のようになる。入金のない２０,０００円につては未収金として残る

≪答え≫　４　

　　平成27 年度の仕訳である事に注目すること。仕訳に関する基本的な問題である。仕訳に関して慣れていない人は管理業務主任者試験にも同種問題が出題されているので演習し慣れておく事。ここで発生主義をきちんと理解してお

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〔問４２〕マンションの室内環境に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 住宅の省エネルギー基準には、外壁や窓等に関する基準以外に暖冷房や給湯等の住宅設備に関する基準も導入されている。

2 窓サッシを二重化すると、窓の熱貫流率が小さくなり、室内の温度を安定させるとともに、結露の発生を抑制することができる。

3 JIS（日本工業規格）でのF☆☆☆☆等級に適合する建材は、建築基準法によるシックハウス対策に係る制限を受けることなく内装仕上げに用いることができる。

4 マンションの界壁の遮音は、空気伝搬音より固体伝搬音の対策を重視しなければならない。

≪解説≫

・選択肢１：当選択肢記載の通りで設問は適切である。住宅の省エネルギー基準には外皮（外枠や窓等）以外に空調・団冷房設備 、換気設備、照明設備、給油設備、昇降機等の住宅設備に関する基準も導入されている。省エネルギーに関する基準は平成27年７月に公布された「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」に基づき制定された基準で今回初めての出題である。国交省のホームページなどにより目を通しておくことが望ましい

・選択肢２：当選択肢記載の通りで設問は適切である。常識的考えても窓サッシを二重化すると結露の発生を抑制することができる

・選択肢３：当選択肢記載の通りで設問は適切である。

・選択肢４：界壁の遮音については固体伝搬音より空気伝搬音の対策を重視しなければならないので設問は適切でない。「音には床の衝撃音のように建物の構造から伝わる固体伝搬音と話し声や演奏音のように空気中を伝わり窓など開口部から聞こえる空気伝搬音がある」ということは覚えておく事。

≪答え≫　４

　　室内環境に関する出題である。選択肢１、２、３はもっともらしい記述であるので一応、適とするが選択肢４で界壁、空気伝搬音及び固体伝搬音を理解していれば容易に正答を得られるかも。

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・選択肢ウ：マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の第８４条に「重要事項にマンション管理業者の商号又は名称、住所、登録番号及び登録年月日を記載するように規定されているがマンション管理業者の前年度の財務状況は含まれていない」ので設問は正しくない。法律の施行規則までは目が届かないが常識で考えれば当然のことである

・選択肢エ：適正化法第７２条第５項に「マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定（重要事項の説明等）により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。」と規定されている。また、罰則については同法第８２条に「国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該マンション管理業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる」と規定されており、この規定に違反した場合の罰則について規定されており設問は正しい

　マンション管理業者の行う重要事項の説明に関する出題である。かなり細かいところを問われている

・選択肢１：適正化指針の「一　マンションの管理の適正化の基本的方向」の１項に規定されている