平成26年マンション管理士試験問題解説(2)
問26 | 標準管理規約(敷地) | ||||||
問27 | 標準管理規約(管理ー駐車場) | 問33 | 標準管理規約(団地) | 問39 | 修繕積立金 | 問45 | 電気設備 |
問28 | 標準管理規約(理事会) | 問34 | 会計(貸借対照表) | 問40 | 建築構造 | 問46 | 適正化指針 |
問29 | 標準管理規約(管理組合) | 問35 | 会計(仕訳) | 問41 | 大規模修繕 | 問47 | 適正化法(用語定義) |
問30 | 標準管理規約(管理組合) | 問36 | 大規模修繕(劣化) | 問42 | 耐震改修法 | 問48 | 適正化法(管理士) |
問31 | 標準管理規約(計算問題) | 問37 | 大規模修繕(劣化) | 問43 | 給水設備 | 問49 | 適正化法(業務主任者) |
問32 | 標準管理規約(管理組合ー書類閲覧) | 問38 | 長期修繕計画 | 問44 | 排水設備 | 問50 | 適正化法(雑則) |
問26~問33の8問は標準管理規約からの出題である。標準管理規約は法令ではなく管理組合が管理規約を定める場合の標準的なモデルである。従って設問には「正しい、正しくない」ではなく「適切か、適切でないか」と問われている。ここでは自らの経験や主観で適・不適を判断するのではなく、試験対象として提示されている標準管理規約に関して適・不適を判断する必要がある。さらに、設問によってはコメントに記載されている「・・・と考えられる」から適・不適の判断を求めるケースもある。例えば、区分所有法と標準管理規約が異なっている事項(訴訟等法的手続きをとる場合総会の承認が必要か理事会の承認だけでよいのか)については設問で「標準管理規約によれば・・・」とあれば、迷わず標準管理規約でどのように規定されているかを根拠に適・不適を判断すべきである。
標準管理規約は平成28年3月に大幅な改正があったが今年の設問の範囲ではこの改正により適・不適の判定が逆転する事項はないが、各選択肢で根拠となる条文やコメントで追加や修正された事項を付記する。今後、類似問題が出題される場合はこの改正事項から問われることもありうるうるので十分に吟味しておく事。
〔問26〕 マンションの敷地の一部を隣接する民間駐車場の所有者に売却することになった。この場合において、管理組合の理事長から相談を受けたマンション管理士の次の発言のうち、区分所有法及び民法の規定並びに標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。ただし、マンションの敷地は一筆で登記されており、かつ、区分所有者全員の共有に属するものとする。
1 規約で専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されていますが、規約に別段の定めをすれば分離処分は可能になります。
2 このマンションの敷地の一部を売却するには分筆登記が必要ですが、区分所有者全員の同意がなければ分筆登記はできません。
3 分筆登記をすることにより土地が分割され、売却予定の土地は建物が所在する土地以外の土地となりますので、建物の敷地ではなくなります。
4 売却により敷地面積が変わることになれば、規約にある対象物件の敷地面積の変更も必要になります。
≪解説≫
・選択肢1:区分所有法第22条に「区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と規定されており設問は適切である。なお、共有部分の持分の処分に関しては区分所有法第15条に「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない」と規定されており規約に別段の定めをすることができないので勘違いしないように注意の事
・選択肢2:一筆の土地を分筆し売却する場合は共有物の変更(処分)に該当し民法の規定「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」が適用されるので設問は適切である。つまり、区分所有者全員の同意がなければ分筆登記はできない
・選択肢3:区分所有法第5条第2項に「建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす
。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする」と規定されており設問は適切でない。いわゆる「みなし規約敷地」となる。なお、このみなし規約敷地を売却処分する場合はまず、総会で区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による特別決議によりみなし敷地を廃止する必要がある・選択肢4:標準管理規約第4条に「この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された敷地、建物及び附属施設(以下「対象物件」という。)とする」と規定されている。別表第1には敷地面積が表示されており、売却により敷地面積が変わることになれば、敷地面積の変更も必要になるので設問は適切である。規約の変更は必要である
≪答え≫ 3
敷地の売却に関する設問であるが「区分所有法及び民法の規定並びに標準管理規約によれば適切でないものはどれか」との問いであり3つの法令や規約を横断的にみて適・不適を判断するものであり総合力が試される。駐車場からはよく出題されるので当設問と直接関係はないが、標準管理規約第15条(駐車場の使用)もよく目を通しておく事。平成26年問27に出題されている
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〔問27〕 マンションにおける平面式駐車場の使用契約に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。
1 駐車場使用契約には、管理費、修繕積立金の滞納等の規約違反の場合は、次回の選定時の参加資格をはく奪することができる旨の規定を設けることができる。
2 管理組合と駐車場使用契約を締結している区分所有者が、その所有する専有部分を第三者に貸与したときは、その区分所有者が契約している駐車場使用契約は効力を失う。
3 駐車場使用契約により駐車場を使用している区分所有者は、駐車場使用細則等で定められている使用料を管理組合に納入しなければならず、管理組合は、当該使用料を駐車場の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
4 駐車場の管理については、駐車場使用契約を締結し駐車場を使用する区分所有者が、その責任と負担で行わなければならない。
≪解説≫
・選択肢1:標準管理規約第15条コメント⑥に「駐車場使用細則、駐車場使用契約等に、管理.、修繕積立金の滞納等の規約違反の場合は、契約を解除できるか又は次回の選定時の参加資格をはく奪することができる旨の規定を定めることもできる」とコメントされており設問は適切である
・選択肢2:標準管理規約第15条第3項に「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う」と規定されており設問は適切である
・選択肢3:標準管理規約第15条第2項に「
駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない」と規定されており、また、標準管理規約第29条に「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる」と規定されており設問は適切である
・選択肢4:標準管理規約第21条コメント①に「駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う」と規定されており、管理組合の責任と負担で行うので設問は適切でない。駐車場使用契約に関しては標準管理規約第15条コメント④にそのひな型がコメントされている。 なお、当選択肢には直接関係がないが標準管理規約第21条(敷地及び共用部分等の管理)の条文及びコメントは大幅に追加されており一読しておく事
≪答え≫ 4
駐車場の使用契約に関する出題であるが、規定されている条文及びコメントそのままの出題であり容易に正答を得られる
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〔問28〕 組合員に対する管理組合の対応方法を検討する理事会での理事長の次の発言のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。
1 組合員Aから、自宅の窓ガラスを二重サッシにするための改良工事を細則に従いA自身で行いたい旨の申請がなされていますが、これは本年度に実施する計画修繕で全戸一斉に行う予定となっておりますので、Aの申請は認めないものとします。
2 組合員Bから、専有部分の床フローリング工事を実施する予定であるとの相談がありましたので、Bに対し、設計図、仕様書を添付した工事の申請書を提出し、承認後には速やかに工程表を提出しなければならないことを伝えることとします。
3 組合員Cが、管理費を3ヵ月滞納しているので、理事長として管理組合を代表し法的措置によりその回収を図ることとしますが、これには総会決議が必要なので、次期通常総会での議案の一つといたします。
4 組合員Dから、専有部分を第三者Eに賃貸する旨の相談がありましたので、Dに対し、管理規約及び使用細則に定める事項をEに遵守させる旨をDが誓約する書面を作成し、提出しなければならないことを伝えることとします。
≪解説≫
・選択肢1:標準管理規約第22条第1項に「共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他 の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする」と規定されており設問は適切である。組合員が改良工事を申請することは禁止されていないが、申請内容を理事会で審議して申請に特別の事由がなけれな不承認とするのが妥当である
・選択肢2:標準管理規約第17条第2項に「専有部分の修繕等について区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない」と規定されており、工程表は設計図及び仕様書とともに提出しなければならないので設問は適切でない
・選択肢3:標準管理規約第60条第3項に「理事長は、
未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる」と規定されており設問は適切でない。なお、区分所有法第57条に「共同の利益に反する行為の停止等の訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない」と規定されており設問にある「総会の決議が必要」とも解されるが、この設問は標準管理規約によれば適か不適化が問われており題意通り解釈すべきである。なお、平成28年3月改正の標準管理規約第60条のコメントには管理費等の徴収についてコメントが追記されているので目を通しておく事
・選択肢4:標準管理規約第19条第2項に「区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない」と規定されており設問は適切でない。つまり、貸主Dではなく借主Eに誓約書を提出させなけらばならない
≪答え≫ 1
管理組合の運営について日常起こりそうな問題について問われている。標準管理規約を目を通していけば容易に正答を得られる
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〔問29〕 管理組合の理事長から、役員の取扱いに関する相談を受けたマンション管理士が行った次の回答のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。
1 管理組合と管理組合の理事長が代表者である会社との間で修繕工事請負契約を締結する場合には管理組合の代表者は誰になるのかと問われたので、「監事が管理組合を代表しますので、契約書には管理組合の代表者として監事の名を記載してください。」と回答した。
2 新たに会計担当理事を設置しようとする管理組合において、会計担当理事の職務内容を問われたので、「会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行うとともに、毎会計年度の収支決算案を通常総会に報告し、その承認を得なければなりません。」と回答した。
3 任期途中で理事長が自宅を売却し転出した場合の対応について問われたので、「区分所有者でなくなれば役員としての地位を失いますので、速やかに次の理事長の選任を行う必要がありますが、次の理事長が選任されるまでの間は、前任の理事長が引き続きその職務を行います。」と回答した。
4 任期途中で理事が死亡した場合に、理事会の決議により残任期間を任期とする新しい理事を選任することができるかと問われたので、「規約で、役員が欠けたときには理事会決議で補欠の役員を選任できると定めていれば可能です。」と回答した。
≪解説≫
・選択肢1:平成26年4月1日現在の標準管理規約には管理組合と理事長が代表者である会社との間での利益相反行為については規定がないので「契約書に管理組合の代表者として監事の名を記載する」との回答は不適切であり設問は適切でない。
なお、平成28年3月改正の標準管理規約第38条第6項に「管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する」と規定されており、理事長以外の理事も管理組合を代表できるので監事と断定するのは適切でない
・選択肢2:標準管理規約第59条に「理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない」と規定されており、会計担当理事が総会に報告し承認を求めるのではないので設問は適切でない。収支決算案を承認を求めるのは会計担当理事ではなく理事長である
・選択肢3:平成26年4月1日現在の標準管理規約第36号には条第4項に「
役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う」と規定されており設問は適切でない。任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行うが、区分所有者でなくなり役員としての地位を失った場合該当しない
・選択肢4:標準管理規約第36条コメント④に「組合員である役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合には、組合員から補欠の役員を理事会の決議で選任することができると、規約に規定することもできる」とコメントされており設問は適切である。つまり、規約に定めがあればわざわざ総会を開かなくても理事会の決議で役員を選出できる
≪答え≫ 4
役員の取扱いに関する出題であるが、平成28年3月の改正された標準管理規約によれば適・不適の判定が変更されたり、判定できない選択肢もあるので関連する条項やコメントの追加部分を十分確認しておく事
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〔問30〕 管理組合の総会招集手続に関する次の記述のうち、区分所有法の規定並びにマンション標準管理規約(単棟型)及びマンション標準管理規約(複合用途型)によれば、適切なものはどれか。
1 総会招集通知に、会議の目的を「管理組合を法人化する件」として組合員に通知したが、議案の要領は通知しなかった。
2 理事長は、緊急を要する場合だったので、理事会の承認を得た上で、総会招集通知を開催日の4日前に組合員に通知した。
3 店舗部分で賃借人が営業している場合において、店舗の業種制限に関する規約の変更の総会招集通知を組合員に対し発送したが、その通知内容を所定の場所に掲示しなかった。
4 理事長は、新会計年度開始後3ヵ月してから通常総会を招集した。
≪解説≫
・選択肢1:区分所有法第35条第5項に招集を通知する場合、その議案の要領をも通知しなければならない議案が規定されているが「管理組合を法人化する件」は要領の通知は不要と規定されており設問は適切である。なお、要領を通知する議案と通知の必要がない議案を確認し暗記しておく事。通知する必要がある議案は下記の通り
① 規約の設定・変更・廃止 ② 大規模滅失の復旧 ③ 建替え決議 ④ マンション敷地売却決議
⑤ 共用部分の重大変更 ⑥ 団地規約の設定・変更・廃止 ⑦ 団地の一括建替え承認決議
・選択肢2:標準管理規約第35条に「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる」と規定されているが、どの位縮めることができるかは標準管理規約第43条第8項に「緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下らない範囲において、期間を短縮することができる」と規定されている。これらの規定から「総会招集通知を開催日の4日前に組合員に通知する」との設問は適切でない
・選択肢3:区分所有法第44条に「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。これを規定する場合には、集会を招集する者は、招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項
を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない」と規定されており設問は適切でない。つまり、賃借人へは招集通知を発送する必要はないが、その通知の内容を所定の掲示場所に掲示しなければならないということである・選択肢4:標準管理規約第42条第3項に「理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2ケ月以内に招集しなければならない」と規定されており設問は適切でない
≪答え≫ 1
総会招集手続に関する出題である。標準管理規約を一通り目を通しておけば不適切な記載のある設問は容易に特定できる。なお、単棟型と複合用途型に関して問われているが総会の招集に関しては同一の規定であり気にしなくてもよい
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〔
問31〕 甲マンション(専有部分の総数は20戸、各専有部分の床面積は等しい。)は、組合員Aが4戸、組合員Bが3戸、組合員Cが2戸、その他に11人の組合員が各1戸を所有している。この場合における管理組合の総会における決議に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。ただし、総会には全組合員合員が出席しているものとし、各組合員の議決権は、共有持分の割合によるものとする。
1 甲マンションの建替えは、B及びCが反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
2 計画修繕工事に関し、外壁補修工事、給水管更新工事及びエレベーター設備更新工事は、A、B及びCが反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
3 バリアフリー化工事に関し、階段部分を改造しエレベーターを新たに設置する工事は、A及びCが反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することができる。
4 窓枠、玄関扉の一斉交換工事は、A、B、C及びその他の組合員のうち2人の計5人が反対しても、それ以外の組合員が賛成であれば、実施することがで
きる。
≪解説≫
総会での普通決議と特別決議を行う場合の組合員数と議決権数を問う問題である。正確な計算を要し時間がかかるので一段落してから落ち着いて取り組むこと。
設問から組合員数は14、議決権数は20である。まず、条件を各選択肢に取り掛かる前に下表により整理しておくとよい
|
普通決議(過半数) |
特別多数決決議(3/4以上) |
建替え決議(4/5以上) |
組合員数 |
14X(1/2)=7 ⇒8以上 |
14X(3/4)=10.5 ⇒11以上 |
14X(4/5)=11.2 ⇒12以上 |
議決権数 |
20X(1/2)=10 ⇒11以上 |
20X(3/4)=15 ⇒15以上 |
20X(4/5)=16 ⇒16以上 |
・選択肢1:建替えは4/5決議⇒賛成組合員は12で〇、賛成議決権数は15でX、議決権数が条件を満足せず不成立となり設問は適切でない。
・選択肢2:計画修繕工事は普通決議⇒賛成組合員は11で〇、賛成議決権数は11で〇、いずれも条件が成立し設問は適切である。
・選択肢3:バリアフリー化工事は
3/4決議⇒賛成組合員は12で〇、賛成議決権数は14で、Xで議決権数が条件を満足せず不成立となり設問は適切でない。・選択肢4:⇒窓枠、玄関扉の一斉交換工事は普通決議⇒賛成組合員は9で〇、賛成議決権数は9でX、議決権数が条件を満足せず不成立となり設問は適切でない。
≪答え≫ 2
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〔問32〕 理事長が保管する書類について閲覧等の請求があった場合の理事長の対応に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。ただし、電磁的方法が利用可能ではない場合とする。
1 組合員が、理事会の議事録について、書面による閲覧及び謄写の請求をしてきた場合には、閲覧のみを認め、謄写は拒むことができる。
2 組合員から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者が、総会及び理事会の議事録について、書面による閲覧請求をしてきた場合には、総会の議事録のみを認め、理事会の議事録は拒むことができる。
3 組合員が、会計帳簿及び什器備品台帳について、書面による閲覧請求をしてきた場合には、書面に閲覧理由が記載されていないときは、閲覧を拒むことができる。
4 組合員から専有部分を賃借している者が、総会の議事録について、書面による閲覧請求をしてきた場合には、閲覧につき、相当の日時及び場所を指定することができる。
≪解説≫
・選択肢1:標準管理規約第49条第3項に「理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求が あったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる」と規定されており、謄写して手渡すことまでは規定されていないので設問は適切である
・選択肢2:標準管理規約第49条第3項に「理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求が あったときは、議事録の閲覧をさせなければならない」と規定されており設問は適切でない。なお、利害関係人とは同条コメント①に「敷地、専有部分に対する担保権者、差押え債権者、賃借人、組合員からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上利益や不利益を受けたりする者、親族関係にあるだけの者等は対象とはならない」とコメントされている
・選択肢3:標準管理規約第64条第1項に「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類
を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる」と規定されており、閲覧理由が記載されている必要があり設問は適切である。これらは閲覧に際して「理由」も必要としているのでマークしておく事・選択肢4:標準管理規約第49条第3項に「理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求が あったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる」と規定されており設問は適切である。選択肢2に示した通り専有部分を賃借している者は利害関係人である
≪答え≫ 2
大変細かいことを聞かれているが標準管理規約で規定されていることに忠実に回答する事
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〔問33〕 甲マンション団地管理組合の理事長から、棟総会の開催等について相談を受けたマンション管理士が行った次の回答のうち、区分所有法の規定及びマンション標準管理規約(団地型)によれば、適切でないものはどれか。ただし、電磁的方法が利用可能ではない場合とする。
1 A棟の区分所有者が、バルコニーに無断で温室を設置している場合に、区分所有法第57条第2項の規定に基づき温室の撤去を求める法的措置を講じるには、A棟で棟総会を開催し、訴えの提起と訴えを提起すべき者の選任を決議しなければなりません。
2 棟総会を開催した場合は、棟総会の議事録は理事長が保管し、その棟の区分所有者や利害関係人からの閲覧請求に対応する必要があります。
3 団地管理規約において、組合員の団地総会の招集請求に際し必要とされる組合員の定数を1/5から1/10に減ずる規約の変更をする場合には、団地管理組合の総会での決議の前に、各棟の棟総会で、それぞれ規約の変更の決議を得る必要があります。
4 棟総会は、理事長が招集することはできないので、その棟の区分所有者が当該棟の区分所有者総数の1/5以上及び議決権総数の1/5以上に当たる区分所有者の同意を得て招集します。
≪解説≫
・選択肢1:標準管理規約(団地型)第72条第1項2号に「義務違反者に対して行為の停止当の請求に関する訴えの提起及びこれらの訴えを提起すべき者の選任は棟総会の決議を経なければならない」と規定されており設問は適切である
・選択肢2:標準管理規約(団地型)第74条第4項に「理事長は、議事録を保管し、その棟の区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない」と規定されており設問は適切である
・選択肢3:標準管理規約(団地型)第46条第1項に「
組合員が組合員総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して団地総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日(会議の目的が建替え承認決議又は一括建替え決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない」と規定されているが、この規定を「組合員の団地総会の招集請求に際し必要とされる組合員の定数を1/5から1/10に減ずる」と変更をする場合は、棟総会での規約変更の決議が必要である旨は要求されていないので設問は適切でない
・選択肢4:標準管理規約(団地型)第68条第2項に「棟総会は、その棟の区分所有者が当該棟の区分所有者総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上に当たる区分所有者の同意を得て、招集する」と規定されており設問は適切である
≪答え≫ 3
団地管理組合に関する出題である。棟総会と団地総会で決議する事項を明確に区分しておく事
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問34と問35は会計に関する出題であり、内1問は仕訳に関する問題であり確実に得点したいところである。当年度は教科書通りの出題であり容易に正答を得られる。
〔問34〕 下表は甲マンション管理組合の平成25年度(平成25年4月1日~平成26年3月31日)決算の管理費会計の比較貸借対照表である。同決算における収支報告書(管理費会計)に計上されている当期収支差額が210千円であった場合に、空白となっているA~Cについて、適切な組合せは次のうちどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとし、資金の範囲は、現金預金、未収金、前払金、未払金及び前受金とする。
1 A 30 B 290 C 260
2 A 110 B 210 C 260
3 A 110 B 290 C 340
4 A 30 B 210 C 340
≪解説≫
収支報告書に計上されている当期収支差額は比較貸借対照表の当年度正味財産と前年度正味財産の差額であることが理解できていれば容易に正答を得られる。
・B(24年度正味財産)=25年度正味財産(500千円)ー当期収支差額(210千円)により290千円
・C(24年度合計)=24年度未払金(30千円)+24年度前受金(20千円)+24年度正味財産(290千円)⇒340千円
・A(25年度前払金)=25年度合計(340千円)ー25年度現金預金(200千円)ー25年度前払金(30千円)⇒110千円
従って、正答は3(A 110 B 290 C 340)
≪答え≫ 3
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〔問35〕 甲マンション管理組合は、平成26年4月1日にA保険会社との間で下記の条件による保険契約を締結し、同日に5年分の保険料1,200,000円を一括して普通預金から支払った。平成26年4月に甲が行う仕訳として適切なものは次のうちどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとし、会計年度は平成26年4月1日から平成27年3月31日までとする。
<保険契約条件>
・積立部分と掛捨部分で構成される積立型保険
・保険期間は、平成26年4月1日から5年間
・保険料は、総額1,200,000円の初年度一括払い
・5年後の満期返戻金は、800,000円
・掛捨保険料総額は、400,000円(年80,000円)
≪解説≫
おなじみの保険契約の問題である。平成26年4月の仕訳で保険料120万円を現金で支払っているので貸方に120万円が計上されているので肢2,4が正解候補である。肢2,4の借方の3段目の8万円の費目名が前払金と支払保険料と異なっているが、平成26度の年間掛捨保険料8万円は支払保険料とされるので肢4が正解となる
仕訳の基本的な問題である。仕訳のルールを学んでおけば容易に正答を得られる。以下にその手順を述べる。
・「保険料は、総額1,200,000円の初年度一括払い」なので貸方に「現金預金1,200,000円」(資産の減少)
・「5年後の満期返戻金は、800,000円」なので借方に「積立保険料800,000円」(資産の増加)
・「掛捨保険料総額は、400,000円(年80,000円)」なので借方に「支払保険料80,000円」(支出の増加)
・「掛捨保険料総額は、400,000円(年80,000円)」なので借方に「前払金320,000円」(資産の増加)
従って、正答は4である。
≪答え≫ 4
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問36~問45は大規模修繕(劣化対策、外壁断熱性能)、耐震改修、長期修繕計画及び設備関係(給水、排水、電気)からの出題である。耐震改修、長期修繕計画等は関連する法令やガイドラインに目を通しておけば正答を得られるが大規模修繕工事に関する事前診断や修繕工法は決められた方法がなく、また、これらの技術は日々進歩しており経験していないと正答を得るのは難しい。設備関係も同様である。従って、過去問から未知の語句でウエブを検索して関連する情報を調査する手段を講じるとよい。
なお、4つの選択肢から正答を1つ選べばよいのであるから4つの選択肢か確実に適切(または不適正)な選択肢を見出しこれをもって正答すればよく他の選択肢は何が書いてあろうと無視をするのも一つの方法である。
〔問36〕 マンションの建物の外壁の調査・診断に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 外壁タイルの浮きの簡易診断を行う場合には、テストハンマーで手の届く範囲を打診して調査を行う。
2 外壁塗装の白亜化(チョーキング)とは、塗装の表面が粉状になる現象であり、塗装面を手で触るとその粉が手に付着する。
3 外壁タイル張りや外壁モルタル塗りで仕上げられた外壁の調査方法として、打診や赤外線による非破壊試験と付着強度を試験する破壊試験がある。
4 コンクリートの中性化は、外壁のコンクリートの表面にフェノールフタレイン溶液を噴霧して変色の程度によって評価する。
≪解説≫
・選択肢1:設問記載のとおりで
設問は適切である
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である
・選択肢3:設問記載のとおりで
設問は適切である
・選択肢4:コンクリートの中性化は外壁のコンクリートを一部円筒状にコア抜きをし、これにフェノールフタレイン溶液を噴霧して、その変色の程度により評価する方法をとるので設問は適切でない。コンクリートの表面にフェノールフタレイン溶液を噴霧して変色の程度によって評価する方法ではない
≪答え≫ 4
建物の外壁の調査・診断に関する基本的な知識を問うものである。一通り勉強していれば容易に正答を得られる
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〔問37〕 マンションの建物の外壁や防水層の劣化に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1 コンクリート中の塩分量が多くても中性化が進んでいなければ、鉄筋の不動態皮膜は破壊されず鉄筋が腐食することは少ないので、塩分量の調査を行う必要はない。
2 コンクリートのひび割れの原因には、乾燥収縮、温度変化、水分の凍結融解等がある。
3 アスファルト防水層の劣化が進むと、採取したサンプルの引張強度や伸びは小さくなるとともに針入度は大きくなる。
4 サッシや手すり等に使用したアルミニウム合金が腐食すると、赤色又は茶褐色の薄い斑点が面的に広がる。
≪解説≫
・選択肢1:コンクリート中の塩分量が多い場合は鉄筋の不動態皮膜は破壊され鉄筋が腐食することもあるので塩分量の調査を行うことが必要であり設問は適切でない。
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である
・選択肢3:針入度試験はアスファルトの硬さを調査するものであり、アスファルト防水層の劣化が進む採取したサンプルの引張強度や伸びは小さくなり、針入度は小さくなるので設問は適切でない
・選択肢4:アルミニウム合金が腐食すると白い斑点が面的に広がるので設問は適切でない
≪答え≫ 2
建物の外壁や防水層の劣化に関する出題
であるが経験がなくても選択肢1,3,4は常識的判断で適切でないと判断できるかも
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〔問38〕 「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」(平成20年6月国土交通省公表)に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる工事を指し、改修工事は、区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる工事を指す。
2 長期修繕計画や修繕積立金の額の見直しを5年程度ごとに実施することを、管理規約において定めることが望ましい。
3 長期修繕計画の見直しに当たっては、修繕積立金の算定根拠をできるだけ現状に応じたものとするために、修繕工事の項目や修繕周期だけでなく、修繕工事に使用する材料単価や労務単価についても見直しを行うとよい。
4 長期修繕計画の見直しやそのために行う事前の調査・診断に要する経費は、見直しを計画的に実施するために管理費から充当することが望ましい。
≪解説≫
・選択肢1:設問記載のとおりで設問は適切である。「長期修繕計画作成ガイドライン」の第2章1節2の二 長期修繕計画の作成の前提条件に「推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とするが、区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改修工事を設定する」と記載されている
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である
・選択肢3:設問記載のとおりで
設問は適切である。「長期修繕計画作成ガイドライン」の第3章1節10に「長期修繕計画の見直しに当たっては、修繕積立金の算定根拠をできるだけ現状に応じたものとするために、修繕工事の項目や修繕周期だけでなく、修繕工事に使用する材料単価や労務単価についても見直しを行うとよい」と記載されている
・選択肢4:標準管理規約第32条コメント④に「長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断(建物診断)に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。ただし、修繕工事の前提としての劣化診断(建物診断)に要する経費の充当については、修繕工事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取り崩すこととなる」とコメントされており設問は適切でない
≪答え≫ 4「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」からの出題である。同ガイドラインを読んでいなくても適切でないものは容易に判断できるがガイドラインを一通り目を通しておくと
〔問39〕 「マンションの修繕積立金ガイドライン」(平成23年4月国土交通省公表。以下「ガイドライン」という。)に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 一般的に建物の規模が大きくまとまった工事量になるほど、施工性が向上し、修繕工事の単価が安くなる傾向にあり、また建物の形状等による影響もあるが、専有面積当たりの修繕積立金の額の平均値は、20階以上のマンションが、15階未満で建築延床面積5,000㎡未満のマンションより低額となっている。
2 ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示したものだが、長期修繕計画や修繕積立金の見直しを検討している管理組合も参考にすることができる。
3 修繕積立金の積立方法のうち段階増額積立方式は、将来的な負担増にも臨機応変に対応することができるので、安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点から望ましい方式といえる。
4 近年の新築マンションでは、手すり等にアルミ製やステンレス製のものが多く使用されるようになってきており、金属部分の塗装に要する修繕費用は少なくてすむ傾向にある。
≪解説≫
・選択肢1:設問記載のとおりで
設問は適切である。「マンションの修繕積立金ガイドライン」の第3項「(2)修繕積立金の額の目安」に専有床面積当たりの修繕積立金の額の試算が記載されており一応、目を通しておくとよい
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である。「マンションの修繕積立金ガイドライン」の第6項の「ガイドラインの活用について」に「長期修繕計画や修繕積立金の見直しを検討している管理組合についても、本ガイドラインを参考にしていただくことにより、見直しの必要性や見直し後の修繕積立金の概ねの水準について、区分所有者間の合意形成がより促進されることを期待しています」と記載されている
・選択肢3:段階増額積立方式は安定した修繕積立金を確保できるとは言えず
設問は適切でない。「マンションの修繕積立金ガイドライン」の第4項の「(1)修繕積立金の積立方法」に「段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます」と記載されている
・選択肢4:設問記載のとおりで設問は適切である。「マンションの修繕積立金ガイドライン」の第5項に「手摺り等には、鉄、アルミ、ステンレスなど様々なものが用いられます。一般的に、一定期間ごとに塗装する必要のある鉄製のものの他、錆びにくいアルミ製やステンレス製のものもあります。近年の新築マンションでは、錆びにくい材料が多く使用されるようになってきており、金属部分の塗装に要する修繕工事費は少なくて済むようになる傾向があります」と記載されている
≪答え≫ 3
「マンションの修繕積立金ガイドライン」からの出題である。これも同ガイドラインを読んでいなくても適切でないものは容易に判断できるがガイドラインを一通り目を通しておくとよい
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〔問40〕 鉄筋コンクリート造マンションの構造に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、建築基準法施行令によって定められており、直接土に接しない耐力壁、柱、梁は3cm以上である。
2 柱には地震力を受けた場合にせん断力によるひび割れの拡がりを防ぐための帯筋を配置するが、たれ壁と腰壁が上下についた短柱の場合はせん断破壊が生じやすくなる。
3 昭和56年5月以前の耐震基準(旧耐震基準)に基づいて建てられた中層の壁式構造の建物は、一般に耐震性は低く、過去の大地震で大きな被害を受けたものが多い。
4 耐力壁は、地震力等の水平力を負担するものであるから、平面上、立面上でつり合いよく配置しないと、ねじれが生じやすくなる。
≪解説≫
・選択肢1:設問記載のとおりで設問は適切である。建築基準法施行令第条79第1項に「鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、耐力壁以外の壁又は床にあつては二センチメートル以上、耐力壁、柱又ははりにあつては三センチメートル以上、直接土に接する壁、柱、床若しくははり又は布基礎の立上り部分にあつては四センチメートル以上、基礎(布基礎の立上り部分を除く。)にあつては捨コンクリートの部分を除いて六センチメートル以上としなければならない」と規定されているが、素人がここまで調べておくことは無理か? かぶり厚さは法律で規定されていることを想定して適切とするしかない
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である。たれ壁と腰壁が上下についた短柱の場合はせん断破壊が生じやすくなるので柱と腰壁との間に切れ目(スリット)を入れて、地震の被害を小さくする必要がある。自分の住居に設置されているたれ壁や腰壁を確認しておく事
・選択肢3:
中層の壁式構造の建物は耐震性は低いとは言えず、過去の大地震(阪神淡路大震災など)ほとんど被害がなかったとのことで設問は適切でない。壁式構造よりラーメン構造の方が被害が甚大であったとのこと。壁式構造と言われればラーメン構造を思い出しこの設問は適切でないと判断できればベター・選択肢4:設問記載のとおりで設問は適切である
≪答え≫ 3
それぞれの選択肢に記載されているキーワード(かぶり厚さ、たれ壁、腰壁、壁式構造、耐力壁など)をよく学習しておく事。これらが分からないと正答を得るのは難しい
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〔問41〕 マンションの外壁の断熱性能等に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 外壁の室内側に生じる表面結露は、防湿層を設けることにより防ぐことができる。
2 断熱材の熱伝導率は、一般に水分を含むと大きくなる。
3 外壁に使用する断熱材の厚さと熱伝導率が同じであれば、外断熱か内断熱かにかかわらず、外壁の熱貫流率は等しくなる。
4 壁面とこれに接している空気との間の熱伝達は、もっぱら対流及び放射によって生じる。
≪解説≫
・選択肢1:表面結露は防湿層を設けることにより防ぐことができないので
設問は適切でない。結露には表面結露と内部結露があり内部結露は水蒸気が壁内に入らないように壁の室内側に防湿層を設けることが有効である。ここでは表面結露、内部結露や防湿層がどのようなものであるかを知っていると他の選択肢設問を吟味しなくても容易に誤りであることが分かる。なお、壁表面で起こるものを表面結露,壁体内部に生ずるものを内部結露という。
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である。熱伝導率とは熱の移動のしやすさを示す値をいい、一般的には重くて冷たい感じの材料(鋼材、アルミニウム)は高く、軽くて温かい感じのする材料(木材、カーペット)は小さい。断熱材の熱伝導率は一般に水分を含むと大きくなり、断熱材の断熱性が低下する
・選択肢3:設問記載のとおりで設問は適切である。
ここで熱貫流率とは壁等の熱の伝わりやすさを示す値をいい、この値が大きいほど熱を通しやすいが小さい壁等は熱を通しにくい。外壁に使用する断熱材の厚さと熱伝導率が同じであれば、外壁の熱貫流率は等しくなるが、これは外断熱か内断熱かにかかわらない ・選択肢4:設問記載のとおりで設問は適切である。ここで熱伝達とは空気から壁面、壁面から空気という気体と固体間の熱の移動のことである
≪答え≫ 1
外壁の断熱性能、結露に関する出題である。専門用語も出てきて難題であるがマンション管理の知識第4編第1章第3節などを参照して勉強をしておく必要がある。
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〔問42〕 「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 要安全確認計画記載建築物及び特定既存耐震不適格建築物以外の既存耐震不適格建築物であるすべてのマンションの所有者は、当該既存耐震不適格建築物について耐震診断を行い、必要に応じ、当該既存耐震不適格建築物について耐震改修を行うよう努めなければならない。
2 マンションの耐震性の有無を外観から判断することは困難であることから、耐震診断又は耐震改修により、耐震性を有していることが認められた場合は、その旨を利用者の見やすい場所に表示しなければならない。
3 その敷地が都道府県又は市町村耐震改修促進計画において記載された道路に接する既存耐震不適格建築物であるすべてのマンションの所有者は、当該既存耐震不適格建築物について耐震診断を行い、その結果を耐震改修促進計画に記載された期限までに所管行政庁に報告する必要がある。
4 耐震改修の必要性に係る認定を受けたマンションにおいて、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う耐震改修を行う場合は、区分所有者の2/3以上の多数による集会の決議が必要である。
≪解説≫
・選択肢1:耐震改修法の第16条第1項に設問記載のとおり規定されており
設問は適切である
・選択肢2:耐震改修法の第22条第3項に「・・・旨の表示を付することができる。」と規定されており、設問の「・・・表示しなければならない。
」と規定されていないので設問は適切でない
・選択肢3:耐震改修促進法15条2項 に「所管行政庁は、その敷地が都道府県又は市町村耐震改修促進計画において記載された道路に接する特定既存耐震不適格建築物について必要な耐震診断又は耐震改修が行われていないと認めるときは、特定既存耐震不適格建築物の所有者に対し、技術指針事項を勘案して、
必要な指示をすることができる」と規定されており設問は適切でない。特定既存耐震不適格建築物の所有者が「報告」する義務はない
・選択肢4:耐震改修法第25条第3項に「要耐震改修認定建築物の耐震改修が建物の区分所有法第十七条第一項に規定する共用部分の変更に該当する場合は、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」とあるのは「集会の決議」とし、同項 ただし書(「区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる」)の規定は、適用しない」と規定されており設問は適切でない。つまり、集会における普通決議(区分所有者および議決権の過半数)が必要である
≪答え≫ 1
建築物の耐震改修の促進に関する法律(「耐震改修促進法」という)からの出題である。耐震改修促進法は平成25年11月に改正されたので早速の出題である。最近は時折大地震が発生しているので耐震改修が注目されている。今しばらく出題される可能性もあるので要注意である
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〔問43〕 マンションの給水設備に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1 ウォーターハンマーとは、水栓や衛生器具の多数の弁を急に開いた時、瞬間的に給水管内部に異常な衝撃圧力を生じて、騒音や打撃音、振動等を繰り返す現象をいう。
2 20階以上の超高層マンションでは、一般的に住戸内の給水管の給水圧力の上限値を300~400kPaの範囲になるように、減圧弁を設置したり、一定階数ごとに区分するゾーニングを行い、給水圧力を調整する。
3 水道用架橋ポリエチレン管や水道用ポリブデン管は、耐衝撃性及び耐食性に優れており、共用部分に設置する給水立て管に使用される。
4 ポンプ直送方式に用いる受水槽の底部に設置する水抜き管とその排水を受ける排水管との間の排水口空間は、垂直距離で最小100mmを確保する。
≪解説≫
・選択肢1:ウォーターハンマーとは弁を急に開いた時に発生する現象ではなく
急に閉じたときに発生する現象なので設問は適切でない
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である
・選択
肢3:水道用架橋ポリエチレン管や水道用ポリブデン管の特徴は設問に記載のとおりであるが、いずれも主に専有部分に設置されさや管ヘッダー方式に使用されており設問は適切でない・選択肢4:設問記載の排水口空間は垂直距離で最小100mmでなく最小150mmを確保しなければならないので設問は適切でない
≪答え≫ 2
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〔問44〕 マンションの排水設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管は、強靭性、耐衝撃性及び耐食性に優れており、配管の接続には排水鋼管用可撓継手を用いる。
2 ディスポーザ排水処理システムにおいては、破砕された生ごみを含む排水を処理槽で一定のBOD(生物化学的酸素要求量)濃度まで処理した後に、下水道へ放流する。
3 排水管にトラップを設置する目的は、封水によって排水管内の臭気や害虫が排水管から器具を通して室内へ侵入することを防止することである。
4 マンションの排水方式の分流式とは、「汚水」と「雑排水」とが別々の排水系統であることをいい、公共下水道の分流式とは、「汚水」と「雑排水及び雨水」とが別々の下水系統であることをいう。
≪解説≫
・選択肢1:設問記載のとおりで
設問は適切である
・選択肢2:設問記載のとおりで設問は適切である
・選択肢3:設問記載のとおりで
設問は適切である
・選択肢4:設問前半は記載のとおりであるが後半は「公共下水道の分流式とは、汚水・雑排水と雨水とをわける」が正解であり設問は適切でない
≪答え≫ 4
排水設備に関する出題である。選択肢4の排水方式を理解していれば容易に正答を得られる。
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〔
問45〕 マンションの設備計画に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1 専有部分と共用部分の使用電力について、管理組合と電力会社が一括して高圧電力の需給契約を締結する場合は、管理組合として、一般的に受変電設備を用意する必要がない。
2 延床面積が500㎡以上の屋内駐車場を建物の1階に設ける場合には、泡消火設備等を設置しなければならない。
3 高層マンションの排水方式として、排水時に上層階の排水管内に発生する正圧を緩和するために通気立て管方式を用いる。
4 飲料用受水槽の内部の保守点検が容易に行えるように、点検用マンホールが取り付けられる受水槽の上面については60cm以上の距離を点検スペースとして確保する。
≪解説≫
・選択肢1:管理組合として、一般的に受変電設備を用意する必要があり設問は適切でない
・選択肢2:消防法施行令13条に設問記載のとおりの規定があり設問は適切である
・選択肢3:通気立て管方式を用いることは適切であるが、「排水時に上層階の排水管内に発生する正圧」ではなく「上層階の排水管内に発生するのは負圧」であり設問は適切でない。排水時には上層階では負圧、下層階では正圧が生じることを理解しておく事
・選択肢4:設問記載の60cm以上ではなく1m以上であるので設問は適切でない。
≪答え≫ 2
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〔問46〕
マンションの管理の適正化に関する指針(平成13年国土交通省告示第1288号)において定められている「二マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項5 長期修繕計画の策定及び見直し等」に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な
維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。2
長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。4 管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、
設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンション建設業者や宅地建物取引業者の求めに応じ、閲覧できるように配慮することが望ましい。
≪解説≫
・選択肢1:適正化指針「
二マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項5 長期修繕計画の策定及び見直し等」に設問のように規定されており設問は適切である。
・選択肢2:適正化指針「
二マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項5 長期修繕計画の策定及び見直し等」に設問のように規定されており設問は適切である。
・選択肢3:適正化指針「二マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項5 長期修繕計画の策定及び見直し等」に設問のように規定されており
設問は適切である。
・選択肢4:適正化指針「二マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項5 長期修繕計画の策定及び見直し等」に「図書等について区分所有者等の求めに応じて適宜閲覧できるよう配慮することが望ましい」と規定されており設問は適切でない。
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〔問47〕 マンションに関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 「マンション管理士」とは、マンション管理適正化法第30条第1項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他援助を行うことを業務とする者をいう。
2 「管理事務」とは、マンションの管理に関する基幹事務(管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。)の一部を含むものをいう。
3 「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)をいう。
4 「マンション管理業者」とは、マンション管理適正化法第44条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。
≪解説≫
・選択肢1:適正化法第2条の五に「マンション管理士:第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者をいう」と規定されており設問は正しい。
・選択肢2:適正化法第2条六に「管理事務:マンションの管理に関する事務であって、基幹事務(管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ)を含むものをいう」と規定されており、設問にある「一部を含むものをいう」とは規定されていないので設問は正しくない。
・選択肢3:適正化法第2条の七に「マンション管理業:管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)を
いう」と規定されており設問は正しい。
・選択肢4:適正化法第2条八に「マンション管理業者:第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう」と規定されており設問は正しい。
適正化法第2条(定義)からの出題である。選択肢2に条文にない記載があり誤りであることが容易にわかる
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〔問48〕 マンション管理士の登録に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、マンション管理士の登録に必要な他の要件は満たしているものとする。
1
成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者は、マンション管理士の登録を受けることができない。
2 マンション管理適正化法の規定に違反したとして罰金の刑に処せられた者は、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過したとき、マンション管理士の登録を受けることができる。
3 マンション管理士は、氏名、住所、本籍(日本の国籍を有しない者にあっては、その者の有する国籍)その他のマンション管理士登録簿の登載事項に変更があったときは、遅滞なく、その旨を届け出なければならない。
4 偽りその他不正の手段により、マンション管理士の登録を受けたとき、国土交通大臣は、マンション管理士の登録を取り消さなければならない。
≪解説≫
・選択肢1:適正化法第30条第1項に「成年被後見人又は被保佐人は登録を受けることができない」と規定されているが、破産者で復権を得ない者は登録を受けることができないとは規定されておらず設問は正しくない
・選択肢2:適正化法第30条第1項の三に「この法律の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から二年を経過しない者はマンション管理士の登録を受けることができない」と規定されており、2年を経過したときはマンション管理士の登録を受けることができるので設問は正しい
・選択肢3:適正化法第33条第1項に「マンション管理士は、第三十条第二項に規定する事項(
氏名、住所、本籍(日本の国籍を有しない者にあっては、その者の有する国籍)その他のマンション管理士登録簿の登載事項)に変更があったときは、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない」と規定されており設問は正しい
・選択肢4:適正化法第33条第1項に「偽りその他不正の手段により登録を受けたときはその登録を取り消さなければならない」と規定されており設問は正しい
≪答え≫ 1
ここも適正化法第30条及び第33条からの出題である。条文を読んでいれば容易に正答を得られる
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〔問49〕 マンション管理業に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 国土交通大臣は、マンション管理業の登録申請者が、500万円以上の基準資産額を有しない者であるときは、その登録を拒否しなければならない。
2
マンション管理業者は、自己の名義をもって、他人にマンション管理業を営ませてはならない。
3
マンション管理業の登録の有効期間の満了後引き続きマンション管理業を営もうとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を提出しなければならない。
4
マンション管理業を廃止した場合においては、マンション管理業者であった個人又はマンション管理業者であった法人を代表する役員は、その日から30日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
≪解説≫
・選択肢1:適正化法第47条の十に「国土交通大臣はマンション管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者は登録を拒否しなければならない」と規定されており、国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎は適正化法施行規則第54条に「三百万円以上であること」と規定されており設問は正しくない。数値を覚えておく事
・選択肢2:適正化法第54条に「マンション管理業者は、自己の名義をもって、他人にマンション管理業を営ませてはなら
ない」と規定されており設問は正しい
・選択肢3:適正化法施行規則第50条に「法第四十四条第三項の規定により同項の更新の登録を受けようとする者は、登録の
有効期間満了の日の九十日前から三十日前までの間に登録申請書を提出しなければならない」と規定されており設問は正しい。なお、法第四十四条第三項の規定とは「マンション管理業者の登録の有効期間は、五年とし、有効期間の満了後引き続きマンション管理業を営もうとする者は、更新の登録を受けなければならない」である
・選択肢4:適正化法第50条第1項に「マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当することとなった場合においては、当該各号に定める者は、その日(第一号の場合にあっては、その事実を知った日)から三十日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない」と規定されており、廃業の場合はマンション管理業者であった個人又はマンション管理業者であった法人を代表する役員が届け出なけばならないと規定されているので設問は正しい
≪答え≫ 1
マンション管理業に関する設問はよく出題されるので十分学習しておく事
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〔問50〕 マンション管理適正化法第103条第1項に規定する宅地建物取引業者が交付しなければならないマンションの設計に関する図書(以下「設計図書」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 マンションの駐車場、公園、緑地及び広場に係る図書は、設計図書には含まれない。
2 マンションの日影図は、設計図書に含まれる。
3 設計図書は、工事が完了した時点の建物及びその附属施設に係る図書である。
4 自ら売主として新築マンションを分譲した宅地建物取引業者は、その分譲後2年以内に当該マンションの管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、設計図書を交付しなければならない。
≪解説≫
・選択肢1:適正化法第103条第1項に設計図書の交付等に関する事項が規定されており、また、適正化法施行規則第102条に「法第百三条第一項の国土交通省令で定める図書は、次の各号に掲げる、工事が完了した時点の同項の建物及びその附属施設(駐車場、公園、緑地及び広場並びに電気設備及び機械設備を含む)に係る図書とする」と規定されており設問は正しくない
・選択肢2:マンション管理適正化法施行規則第102条によれば、日影図は含まれていないので設問は正しくない
・選択肢3:適正化法第102条第1項に「国土交通省令で定める図書は、次の各号に掲げる、工事が完了した時点の同項の建物及びその附属施設(駐車場、公園、緑地及び広場並びに電気設備及び機械設備を含む。)に係る図書とする」と規定されており設問は正しい
・選択肢4:適正化法第103条第1項に「自ら売主として人の居住の用に供する独立部分がある建物(新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。以下同じ。)を分譲した場合においては、国土交通省令で定める期間内に当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、当該建物又はその附属施設の設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない」と規定されており、適正化法施行規則第101条に「国土交通省令で定める期間は、一年とする」と規定されているで設問の「分譲後2年以内」は誤りで設問は正しくない
≪答え≫ 3
適正化法第103条第1項及び関連する適正化法施行規則からの出題である。適正化法施行規則を読み込んでおく必要がある。
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