問1 | 区分所有法・民法(分有) | ||||||
問2 | 区分所有法・民法(共有物分割) | 問8 | 区分所有法(規約) | 問14 | 民法・判例(売買契約) | 問20 | 都市計画法 |
問3 | 区分所有法(管理組合法人) | 問9 | 区分所有法(建替え) | 問15 | 民法(損害賠償金) | 問21 | 建築基準法 |
問4 | 区分所有法(管理所有) | 問10 | 区分所有法(団地) | 問16 | 民法・判例(保証) | 問22 | 水道法 |
問5 | 区分所有法(敷地利用権) | 問11 | 被災マンション法(再建決議) | 問17 | 民法(賃貸借契約) | 問23 | 消防法 |
問6 | 区分所有法(規約) | 問12 | 民法(売買契約) | 問18 | 不動産登記法(登記) | 問24 | 警備業法 |
問7 | 区分所有法(電磁的方法) | 問13 | 民法(消滅時効) | 問19 | 建替え円滑化法(建替事業) | 問25 | 標準管理規約(修繕) |
〔問 1〕 Aは、甲地、乙地及び丙地の3筆の土地にまたがり、それぞれの上に、構造上、利用上も区分され、独立して住居の用途に供することができる建物の部分を有する1棟の建物(いわゆるタウンハウス)を建築し、甲地上の建物の部分(①)をA自身の居住用として使用し、乙地上の建物の部分(②)をBに、丙地上の建物部分(③)をCにそれぞれ分譲した。ただし、Aは、乙地をBに、丙地をCにそれぞれ賃貸しているものとする。
この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法(明治29年法律第89号)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
甲地 | 乙地 | 丙地 |
① | ② | ③ |
ア この1棟の建物について、A、B、Cの全員によって区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体が組織される。
イ 敷地利用権について、BとCは、乙地及び丙地の賃借権の準共有者となる。
ウ Bは、建物の部分を第三者に譲渡する場合、その敷地利用権の譲渡について、Aの承諾が必要である。
エ Cは、建物の部分の敷地利用権に、Aの承諾を得て抵当権を設定することができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ
≪解説≫
のっけから分有で個数問題であるが基本的知識を問う問題である。設問では「正しいものはいくつあるか」を問うているが「誤りはどれか」が分かれば正解にたどり着く。結局、敷地利用権について問われているので分有という言葉に惑わされない事
ア 正しい。敷地が分有であっても、建物が区分所有建物であり区分所有者が複数いれば管理組合は当然に成立する。ただし、敷地は区分所有者が敷地利用権を共有又 は準共有している場合に限るので敷地を各区分所有者がそれぞれ単独で所有する状態では規約で定めない限り管理組合は成立しない。当設問では乙地をBに丙地をCにそれぞれ賃貸しているおり準共有となっているので区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体(管理組合)は組織されるので正しい
イ 正しい。アで解説した通りBとCは乙地及び丙地の賃借権の準共有者であるので当肢は正しい
ウ 正しくない。設問にある「建物の部分」とは法定共用部分なのでこれを第三者に譲渡することはできないので当肢は正しくない。分有に限ったことではない
エ 正しくない。分離処分の禁止の定めにより専用部分又は敷地利用権の片方のみを処分をすることはできないので当肢は正しくない。分有に限ったことではない
従って、正しいものはアとイである二つであり、正解は2である
〔問 2〕 共有物分割請求権の行使に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 民法では、5年を超えない期間内は、共有物の分割をしない旨の契約をすることを妨げられていないが、当該契約の更新は認められない。
イ 区分所有建物の専有部分以外の建物の部分を共有する区分所有者は、当該建物の部分について、共有物分割請求権を行使することができない。
ウ 区分所有建物の専有部分を共有する区分所有者は、当該専有部分について、共有物分割請求権を行使することができない。
エ 区分所有建物の専有部分を規約により共用部分とした場合、当該規約共用部分を共有する区分所有者は、当該規約共用部分について共有物分割請求権を行使することができない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ
≪解説≫
再び個数問題であるが基本的知識を問う問題であり、問1と同様に容易である
ア 正しくない。共有物の分割は5年を超えない期間で分割請求をしない旨の特約ができ、この特約は更新ができるので当肢は正しくない
イ 正しい。共用部分の共有者の持分はその有する専有部分の処分に従うので当該建物の部分について、共有物分割請求権を行使することができないので当肢は正しい
ウ 正しくない。区分所有建物の専有部分を共有する区分所有者は、当該専有部分について、共有物分割請求権を行使することができるので当肢は正しくない
エ 正しい。規約共用部分は共有部分なので共有物分割請求権を行使することができないので当肢は正しい
従って、正しいものはアとエである二つであり、正解は2である
〔問 3〕 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 管理組合法人の理事は、規約又は集会の決議により、管理組合法人の事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
2 管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。
3 管理組合法人は、建物の全部の滅失又は建物に専有部分がなくなったことのほか、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によっても解散する。
4 管理組合法人は、代表理事がその職務を行うについて第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。
≪解説≫
管理組合法人に関する設問であるが条文通りの設問でありこれも容易である
1 正しくない。管理組合法人の事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができるのは管理組合法人であり理事ではないので当肢は正しくない
2 正しい。管理組合法人は区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならないので当肢は正しい
3 正しい。管理組合法人は建物の全部の滅失又は建物に専有部分がなくなったことのほか、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によっても解散することができるので当肢は正しい
4 正しい。管理組合法人は、代表理事がその職務を行うについて第三者に加えた損害を賠償する責任を負うので当肢は正しい
〔問 4〕 管理者による管理所有に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 規約において、法定共用部分だけでなく規約共用部分についても管理所有の対象とすることができる。
2 規約で管理者が建物の敷地及び附属施設を所有すると定めることにより、管理者はこれらの管理に必要な行為を行う権限を有する。
3 管理者による管理所有が規約で定められている場合、管理者は、共用部分につき損害保険契約を締結することができる。
4 管理者による管理所有が規約で定められていても、管理所有の対象としている共用部分の保存行為については、管理者だけでなく、共用部分を共有する各区分所有者がすることができる。
≪解説≫
管理所有に関する設問であるがこれも条文通りの設問でありこれも容易である
1 正しい。管理所有の対象は共用部分に限られので規約共用部分についても管理所有の対象とすることができるので当肢は正しい
2 正しくない。規約で管理者が建物の敷地及び附属施設を所有すると定めるはできないので当肢は正しくない
3 正しい。共用部分につき損害保険契約を締結することは管理行為とみなされるので当肢は正しい
4 正しい。共用部分の保存行為については、管理者だけでなく、共用部分を共有する各区分所有者がすることができるので当肢は正しい
〔問 5〕 専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがない限り、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
2 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、一筆の土地の一部について専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することを認める規約を設定することができない。
3 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合の専有部分とその専有部分に係る敷地利用権との分離処分禁止に違反する処分は、分離処分禁止の登記がなされていない場合、その無効を善意の相手方に主張することができない。
4 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができるとの規約を公正証書により設定することができる
≪解説≫
専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止に関する基本的な設問でありこれも容易である。設問は「誤っているものはどれか」なので間違わない事
1 正しい。敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがない限り、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないので当肢は正しい
2 正しくない。ある一筆の土地のみに建物が建っている場合はその土地全体が法定敷地となるので土地の一部について敷地利用権を設定することができないので当肢は正しくない。分離して処分するには分筆する必要がある
3 正しい。分離処分禁止の登記がなされていない場合(敷地利用権が登記されていない場合)、分離処分禁止の無効を善意の相手方に主張することができないので当肢は正しい。善意の相手方は分離処分をすることができるので当肢は正しい
4 正しい。最初に建物の専有部分の全部を所有する者は専有部分の全部を所有する者は、「規約共用部分」、「規約敷地」、「専有部分と敷地利用権のを分離処分を認める旨」、「各専有部分に係る敷地利用権の割合の定め」の規約を公正証書により設定することができるのでので当肢は正しい
〔問 6〕 区分所有法の規定によれば、規約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を規約で定めることができるのは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び共用部分とされた附属の建物の管理又は使用に関する事項に限られる。
2 規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。)により、これを作成しなければならない。
3 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、構造上一部の区分所有者の共用に供されるべき建物の部分を専有部分とする旨の規約を設定することができる。
4 管理者がいる場合、規約に定めることにより、管理者が指名した者を規約の保管者とすることができる。
≪解説≫
規約に関する基本的な設問でありこれも容易である
1 正しくない。建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を規約で定めることができると規定されているが、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び共用部分とされた附属の建物の管理又は使用に関する事項に限るとは規定されていないので当肢は正しくない
2 正しい。規約は書面又は電磁的記録によりこれを作成しなければならないと規定されており当肢は正しい
3 正しくない。最初に建物の専有部分の全部を所有する者は専有部分の全部を所有する者は規約共用部分の規約を公正証書により設定することができると規定されているが設問にある一部共用部分に関する規約を公正証書により設定することができるとは規定されていないので当肢は正しくない
4 正しくない。管理者がいる場合、規約に定めることにより管理者が指名した者を規約の保管者とすることができるとは規定されていないので当肢は正しくない
〔問 7〕 電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。この問いにおいて同じ。)による議決権行使又は決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 区分所有者は、規約又は集会の決議により、集会の議事について書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。
2 区分所有者全員の承諾を得て電磁的方法による決議をした場合に、その決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
3 電磁的方法による決議をする場合には、電磁的方法による回答の期日とされている日より少なくとも3週間前までに、会議の目的たる事項を示して各区分所有者に通知を発しなければならない。
4 区分所有者全員の電磁的方法による合意があったときは、電磁的方法による決議があったものとみなされその決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
≪解説≫
電磁的法に関する基本的な設問でありこれも容易である。肢3以外は条文通りであるから肢3を知らなくても消去法で正解を得られる
1 正しい。区分所有者は、規約又は集会の決議により集会の議事について書面による議決権の行使に代えて電磁的方法によって議決権を行使することができると規定されているので当肢は正しい
2 正しい。区分所有者全員の承諾を得て電磁的方法による決議をした場合に、その決議は集会の決議と同一の効力を有すると規定されており当肢は正しい
3 正しくない。集会に関する規定は書面又は電磁的方法による決議について準用されている。したがって、電磁的方法による決議を行うときには回答の期限とされている日よりも少なくとも1週間前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に通知を発しなければならないされていないので当肢は正しくない。設問では少なくとも3週間前とされている
4 正しい。区分所有者全員の電磁的方法による合意があったときは電磁的方法による決議があったものとみなされ、その決議は、集会の決議と同一の効力を有すると規定されているので当肢は正しい
〔問 8〕 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、規約で別段の定めをすることができないものはどれか。
1 各区分所有者による共用部分の保存行為について、管理者を通じて行うこと。
2 共用部分の変更についての決議要件を、その変更の内容が軽微なものか重大なものかにかかわらず、区分所有者及び議決権の各過半数に減ずること。
3 各住戸の面積等の差が軽微な場合において、共用部分の負担と収益の配分を、住戸数を基準に按分すること。
4 一部共用部分について、これを共用すべき区分所有者の共有とするのではなく、区分所有者全員の共有とすること。
≪解説≫
ちょっとひねくれた問題である。区分所有法に規約で別段の定めをすることができると規定されていない事項が問われている
1 定めをすることができる。共用部分の保存行為は各区分所有者が単独で行うか管理者が行うことができるが管理者は共用部分の管理行為行う権限を有するので設問にあるように両者が連絡を取り合って保存行為を行うこととの規約を定めをすることができる
2 定めをすることができない。重大変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができると規定されており議決権の各過半数に減ずることの定めをすることができない。なお、軽微変更は区分所有者及び議決権の各過半数で決議できる
3 定めをすることができる。共用部分の負担と収益の配分は原則として共用部分のの割合によるが、各共有者間での負担と収益を均一とするなど、きやくによる別段の定めも認められる。設問にある各住戸の面積等の差が軽微な場合においては住戸数を基準に按分することを規約で定めをすることができる
4 定めをすることができる。一部共用部分はこれを共用すべき区分所有者の共有に属するとされているが規約で別段の定めをすることは許される。したがって、区分所有者全員の共有に属するという規定を定めをすることができる
〔問 9〕 マンションの建替え決議及びその後の手続に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 建替え決議があったときは、集会を招集した者は、建替え決議に賛成しなかった区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を、決議の日から2月以内に書面で催告しなければならない。
2 建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(区分所有法第 63 条第4項に規定する買受指定者をいう。この問いにおいて同じ。)(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなされる。
3 建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又は買受指定者は、建替え決議で建替えに反対する旨の投票をし、その後建替えに参加するか否かの書面による催告に対し無回答で催告期間を終えた区分所有者(その承継人を含む。)に対して、催告期間満了の日から2月以内に、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
4 売渡請求権の行使により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、正当な理由もなく建替え決議の日から2年以内に建物の取壊しの工事が着手されない場合には、この期間の満了の日から6月以内に、その区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に対して、買主が支払った代金に相当する金銭を提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。
≪解説≫
建替え決議及びその後の手続に関する細かい設問であるがほぼ条文通りの出題である。また、誤っているものを回答する設問であり明らかに誤りである肢が見つかれば他の肢のチェックは省略すべきである
1 正しくない。建替え決議があつたときは集会を招集した者は、遅滞なく建替え決議に賛成しなかつた区分所有者に対し建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならず、催告を受けた区分所有者は催告を受けた日から二月以内に回答しなければならないと規定されており当肢は正しくない。 設問には建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を、決議の日から2月以内に書面で催告しなければならないとある。これは落ち着いて読み取れば誤りであることがすぐわかる。その後の肢はチェックする必要はない
2 正しい。区分所有法第64条に「建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす」と規定されており当肢は正しい
3 正しい。区分所有法第63条第4項に「建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる」と規定されており当肢は正しい。なお、「建替えに参加しない旨を回答した区分所有者」には「建替え決議で建替えに反対する旨の投票をし、その後建替えに参加するか否かの書面による催告に対し無回答で催告期間を終えた区分所有者(その承継人を含む。)」を含む
4 正しい。 「建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる」と規定されており当肢は正しい
〔問 10〕 一団地内の附属施設たる建物を規約によって団地共用部分と定めることに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 一団地内の附属施設たる建物が専有部分であっても、団地建物所有者は、その附属施設たる建物について、規約によって団地共用部分とすることができる。
2 一団地内の附属施設たる建物が、団地建物所有者の全部ではなく、一部の共有に属するものである場合であっても、団地建物所有者は、規約によって団地共用部分とすることができる。
3 一団地内の附属施設たる建物について団地共用部分とする規約を設定した場合には、その旨の登記をしなければ、団地共用部分であることをもって第三者に対抗することはできない。
4 一団地内の附属施設たる建物を団地共用部分とする規約の設定は、団地建物所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。
≪解説≫
団地に関する設問である。区分所有法の団地に規定は準用箇所が多く分かりずらいが当設問は基本的な問題であり容易である
1 正しい。団地内の専有部分のある建物については、団地規約を設定することにより団地管理組合の管理の対象とすることができるが、特定の専有部分のある建物だけ団地規約により団地管理組合の管理の対象とすることはできないので当肢は正しくない。設問には「団地建物所有者は、その附属施設たる建物について規約によって団地共用部分とすることができる」とある
2 正しくない。前項で解説した通り「特定の専有部分のある建物(一部共用部分)だけ団地規約により団地管理組合の管理の対象とすることはできない」ので当肢は正しくない
3 正しい。区分所有法第67条第1項「一団地内の附属施設たる建物は、規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」と規定されており当肢は正しい。
4 正しい。 一団地内の附属施設たる建物を団地共用部分とする規約の設定は、団地建物所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすると規定されており当肢は正しい。
〔問 11〕 大規模な火災、震災その他の災害で政令で定めるものにより、区分所有建物の全部が滅失した場合において、区分所有建物の敷地利用権を有する者(この問いにおいて「敷地共有者等」という。)が開く集会で建物を建築する旨の決議(この問いにおいて「再建決議」という。)を行うことに関して、被災マンション法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、区分所有建物の敷地利用権は数人で有する所有権その他の権利とする。
1 区分所有建物の全部が滅失した場合、区分所有建物において管理者として定められていた者は、敷地共有者等によって管理者と定められていなくても、再建決議をするための集会を招集することができる。
2 区分所有建物の全部の滅失が、直接に災害によるものではなく、災害により一部が滅失した後に区分所有者によって適切に手続きをとった上で取り壊された場合であっても、建物を建築する旨の再建決議をすることができる。
3 敷地共有者等の集会において、決議手続きや説明会の開催等について定めることはできない。
4 敷地共有者等の集会においては、敷地共有者等の議決権の5分の4以上の数の賛成で建物の再建を決議することができるのであり、決議に際しては、賛成する敷地共有者等の数が5分の4に足りていなくても決議することができる。
≪解説≫
団地に関する設問である。区分所有法の団地に規定は準用箇所が多く分かりずらいが当設問は基本的な問題であり容易である
1 正しくない。管理者が置かれている場合、議決権の5分の1以上を有する敷地共有者等は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して敷地共有者等の集会の招集を請求することができると規定されており当肢は正しくない。設問には管理者として定められていた者は敷地共有者等によって管理者と定められていなくても再建決議をするための集会を招集することができるとある
2 正しい。一部が滅失した後の取壊し決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数ででき、更地となった敷地はそのまま区分所有者の共有となるので建物のの再建決議をすることができるので当肢は正しい
3 正しい。敷地共有者等の集会において、「新たに建築する建物の設計の概要」、「再建建物の建築に要する費用の概算額」、「費用の分担に関する事項」及び「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」を定めなければならないと規定されているが、決議手続きや説明会の開催等について定めることとは規定されていないので当肢は正しい
4 正しい。 敷地共有者等の集会においては、敷地共有者等の議決権の5分の4以上の数の賛成で建物の再建を決議することができるのであり、敷地共有者等の数は規定されていないので当肢は正しい
〔問 12〕 甲マンション 203 号室を所有するAは、Bとの間で、同室をBに売却する旨の契約(この問いにおいて「本件売買契約」という。)を結んだ。本件売買契約の代金は同室の時価をかなり下回るものであった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AがBの詐欺によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合であっても、Bの詐欺によって意思表示をしたことについてAに過失があったときは、Aは詐欺を理由として自己の意思表示を取り消すことができない。
2 Aが第三者Cの詐欺によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合には、Bがその事実を知っていたか、知ることができたときに限り、Aは詐欺を理由として自己の意思表示を取り消すことができる。
3 AがBの強迫によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合であっても、Bの強迫によって意思表示をしたことについてAに過失があったときは、Aは強迫を理由として自己の意思表示を取り消すことができない。
4 Aが第三者Dの強迫によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合には、Bがその事実を知っていたか、知ることができたときに限り、Aは強迫を理由として自己の意思表示を取り消すことができる。
≪解説≫
久しぶりに民法の意思表示な関する設問であるが基本的な問題であり容易である
1 正しくない。設問にある「Bの詐欺によって意思表示をしたことについてAに過失があったとき」とは例えば、AがBが詐欺をしていることを知っていた場合であり、この場合は当然にAは詐欺を理由として自己の意思表示を取り消すことができないので当肢は正しくない
2 正しい。Aが第三者Cの詐欺によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合、Bがその事実を知っていたか(悪意)、知ることができたとき(有過失)に限り、Aは詐欺を理由として自己の意思表示を取り消すことができるので当肢は正しい
3 正しくない。Bからの強迫による意思表示は無条件に取消すことができるので当肢は正しくない
4 正しくない。第三者Dからの強迫によるAの意思表示は相手方Bの善意・悪意、過失の有無にかかわらず取り消すことができるので当肢は正しくない
〔問 13〕 滞納されているマンションの管理費(この問いにおいて「滞納管理費」という。)の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 管理組合が、管理費を滞納している区分所有者Aに対して、内容証明郵便をもって累積している滞納管理費分の支払の請求をした場合には、6ヵ月間の時効の完成猶予の効力が生じるが、その期間中になされた再度の支払の請求には、時効の完成猶予の効力が生じない。
2 管理組合が、管理費を滞納している区分所有者Aに対する支払の催告に基づく時効の完成猶予期間を経過した後に、その支払額や支払方法について、あらためてAと協議を行う旨の合意が書面でなされたときには、その合意から1年を経過した時、協議期間を定めている場合にはその期間を経過した時、当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する通知を書面で送付した場合にはその通知の到達から6ヵ月を経過した時、の最も早い時まで時効の完成猶予が認められる。
3 管理費を滞納している区分所有者Aが自ら破産手続開始の申立てをし、破産手続開始の決定がなされた場合、管理組合が滞納管理費債権について破産債権として届出をしただけでは、時効の更新の効力は生じない。
4 滞納管理費の存在が、確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって確定した場合には、その時効期間は 10 年である。
≪解説≫
民法の時効に関する設問であるが肢2が難問である。他の肢の正誤を判断してから肢2に取りかかるとよい
1 正しい。管理費の滞納者に対して内容証明郵便による催告を行った場合、6か月以内に再び催告を行うなど催告を繰り返すことで、期間中になされた再度の支払の請求には、時効の完成猶予の効力が生じないので当肢は正しい
2 正しくない。滞納区分所有者が管理組合と協議を行う旨の合意が書面でなされたときには、その合意から1年を経過した時、協議期間を定めている場合にはその期間を経過した時、当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する通知を書面で送付した場合にはその通知の到達から6ヵ月を経過した時、の最も早い時まで時効の完成は認められない(完成猶予が認められない)ので当肢は正しくない。
3 正しい。区分所有者Aが自ら破産手続開始の申立てをし、破産手続開始の決定がなされた場合、管理組合が滞納管理費債権について破産債権として届出をしただけでは、時効の更新の効力は生じないので当肢は正しい。破産債権者(管理組合)が、裁判所が定める期間内に破産の配当に加入するために債権の届出を行い破産手続に参加した時に時効の完成猶予の効力が生ずる
4 正しい。滞納管理費の存在が確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって確定した場合には、新たに消滅時効が完成するまでの期間は10年なので当肢は正しくない
〔問 14〕 甲マンション 102 号室を所有するAは、Bとの間で、同室を代金 1,000 万円でBに売却する旨の契約を結んだ。その後、Aは、Cとの間で、同室を代金1,200 万円でCに売却する旨の契約を結んだ。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 CがBよりも先に代金 1,200 万円をAに支払った場合であっても、BがCよりも先にAから 102 号室の引渡しを受けたときは、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
2 BがCよりも先に代金 1,000 万円をAに支払い、CがBよりも先に 102 号室の引渡しを受けたが、両者とも同室の所有権の移転登記を備えていないとき、BもCも互いに、同室の所有権を取得したことを対抗することができない。
3 CがAとの売買契約を結んだ当時、Bが既に 102 号室をAから買い受けたことを知っており、かつ、CがBの登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
4 CがBよりも先にAから 102 号室の引渡しを受けた場合であっても、Bが同室の所有権の移転登記を備えたときは、Bは、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
≪解説≫
民法に関する売買契約に関する設問であるが誤りである肢がすぐに確認できるので容易である。ただし、設問に登記に係る微妙な事項を含んでいる慎重に判断する必要がある
1 正しくない。設問のような二重売買において第一の買主Bは登記を備えていないと第2の買主Cに対抗することができず当肢は正しくない。この場合、第2の買主Cが登記をしているか否かを問わない
2 正しい。二重売買において両者とも同室の所有権の移転登記を備えていないとき、互いに同室の所有権を取得したことを対抗することができないので当肢は正しい。
3 正しい。第二買主Cが第一買主Bの登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくてもCに対し同室の所有権を取得したことを対抗することができるので当肢は正しい。
4 正しい。第二Cが第一買主Bよりも先に売主Aから室の引渡しを受けた場合であってもBが同室の所有権の移転登記を備えたときは、BはCに対し同室の所有権を取得したことを主張することができる当肢は正しい
〔問 15〕 甲マンションの 101 号室を所有するAが管理費を滞納した場合の遅延損害金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Aが令和2年1月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和2年2月1日から支払済みまで年5%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
2 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年 10%とする定めがある場合、Aが令和2年7月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和2年8月1日から支払済みまで年 10%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
3 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Aが令和3年1月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和3年2月1日から支払済みまで年3%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
4 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年1%とする定めがある場合、Aが令和3年7月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和3年8月1日から支払済みまで年3%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
≪解説≫
民法の損害賠償金に関する設問である。
1 正しい。遅延損害金の法定利率は施行日前(令和2年4月1日)に債務が生じた場合(施行日以後に債務が生じた場合であって、その原因である法律行為が施行日前にされたときを含む)におけるその債務不履行の責任等についても旧法の規定(5パーセント)によることとされている。したがって、令和2年4月1日より前に遅延損害金が生じているので令和2年4月1日以降についても年5パーセントの利率であるので当肢は正しい
2 正しい。遅延損害金の利率について特約がある場合(10%)は、それによるので当肢は正しい。法定利率の変更には関係がない
3 正しい。令和3年1月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、改正後の法定利率が適用され令和3年2月1日から支払済みまで年3%の割合による遅延損害金の支払義務を負うので当肢は正しい。
4 正しくない。遅延損害金の利率について特約がある場合(1%)は、それによるので当肢は正しい。法定利率の変更には関係がない
〔問 16〕 Aがその所有する甲マンションの 301 号室をBに賃貸し、CがBの賃料支払債務について連帯保証した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 Bが賃料の支払を怠り、Aから保証債務の履行を請求されたCは、Aに対し、まずBに対して賃料支払の催告をするよう請求することはできない。
2 AB間の賃貸借契約において賃料債務についての遅延損害金の定めがない場合には、AC間の連帯保証契約において保証債務についてのみ遅延損害金を定めることはできない。
3 Bの賃料支払債務が時効により消滅した場合、Bが時効の利益を放棄しても、Cは自ら賃料支払債務の消滅時効を援用し、保証債務を免れることができる。
4 AがCに対して保証債務の履行を請求し、その時効の更新が生じても、AとBが別段の意思表示をしない限り、Bに対する時効更新の効力は生じない。
≪解説≫
民法に賃貸借の連帯債務に関する設問である。誤りの肢を見出す設問であるが、連帯債務だけでなく消滅時効に関する知識も求められる
1 正しい。連帯保証人には催告の抗弁権がないので賃借人Bに対して賃料支払の催告をするよう請求することはできないので当肢は正しい
2 正しくない。連帯保証契約において保証債務についてのみ遅延損害金を定めることはできるので当肢は正しくない。連帯保証契約では借主の故意や過失で賃貸物を損傷させた場合の修繕費や借主が物件内で死亡した場合の原状回復費用や損害賠償義務など多額の請求に応じなければならない可能性あるので遅延損害金に限定する保証契約を締結することができる
3 正しい。主たる債務者が時効の利益を放棄した場合、 連帯保証人は自ら賃料支払債務の消滅時効を援用し保証債務を免れることができるので当肢は正しい
4 正しい。連帯保証人に対する時効の請求等による時効の完成猶予・更新は主債務者に対して効力を生じないので当肢は正しい
〔問 17〕 Aは、甲マンション 404 号室をBから賃借して居住していたが、存続期間の満了によってAB間の賃貸借契約は終了した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 Aの居住中に 404 号室に損傷が生じた場合であっても、その損傷が通常の使用収益によって生じた損耗に当たるときは、Bは、Aに対し、その損傷を原状に復するよう請求することができない。
2 Aの居住中に 404 号室に損傷が生じた場合であっても、その損傷がAの責めに帰することができない事由によるものであるときは、Bは、Aに対し、その損傷を原状に復するよう請求することができない。
3 Aが、賃貸借契約終了の2ヵ月前に、404 号室に物を附属させていた場合であっても、その物を同室から分離することができないとき又は分離するのに過分の費用を要するときは、Aは、Bに対し、その物を収去する義務を負わない。
4 Aが、賃貸借契約終了の2ヵ月前に、404 号室についてBの負担に属する必要費を支出した場合であっても、その必要費の償還を請求しないまま賃貸借契約が終了し、同室をBに返還したときは、その後は、Aは、Bに対し、その必要費の償還を請求することができない。
≪解説≫
民法に賃貸借契約に関する設問である。図示することによりAが賃借人でありBが賃貸人であることを取り違わないこと。
1 正しい。損傷が通常の使用収益によって生じた損耗に当たるとき、賃貸人Bは賃借人Aに対しその損傷を原状に復するよう請求することができないので当肢は正しい
2 正しい。賃借人Aの居住している室に損傷が生じた場合、その損傷が賃借人Aの責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃貸人Bは賃借人Aに対しその損傷を原状に復するよう請求することができないので当肢は正しい
3 正しい。賃貸人Bの同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人Aは建物の賃貸借が期間の満了によって終了するとき賃貸人Bに対しその造作を時価で買い取るべきことを請求することができるので当肢は正しい。設問では「賃借人Aは賃貸人Bに対しその物を収去する義務を負わない」とある
4 正しくない。「賃借人の賃貸人に対する必要費の償還請求は賃貸人が目的物の返還を受けた時から1年以内にしなければならない」と規定されており当肢は正しくない。設問に「賃借人Aは賃貸人Bに対しその必要費の償還を請求することができない」とある
〔問 18〕 区分建物の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法(平成 16 年法律123 号)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 所有権の登記がある区分建物が、これと接続する所有権の登記がある区分建物と合体して一個の建物となった場合には、当該各区分建物の所有権の登記名義人は、合体前の区分建物について表題部の変更の登記を申請しなければならない。
2 表題登記がある区分建物の部分であって区分建物に該当する建物を、登記記録上別の区分建物とする建物の区分の登記は、当該建物部分の所有権を新たに取得した者が、申請することができる。
3 抵当権の登記がある区分建物の附属建物を、当該区分建物から分割して登記記録上別の一個の建物とする建物の分割の登記は、当該区分建物の抵当権の登記名義人が、申請することができる。
4 表題登記がある区分建物を、これと接続する表題登記がある他の区分建物に合併して登記記録上一個の建物とする区分建物の合併の登記は、各区分建物の表題部所有者が相互に異なるときは、することができない。
≪解説≫
不動産登記法に関する設問である。区分建物のの合併登記等に関する設問であり全ての肢について難問であるが一通り熟読して正しそうな肢を選択するとよい
1 正しくない。当肢は正しくない
2 正しくない。当肢は正しくない
3 正しくない。当肢は正しくない
4 正しい。表題登記がある区分建物とこれと接続する表題登記がある他の区分建物に合併する登記は、各区分建物の表題部所有者が相互に異なるときはすることができない当肢は正しい。これは実務を承知していなくても常識的にみて妥当である
〔問 19〕 マンション建替組合(この問いにおいて「組合」という。)が施行するマンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成 14 年法律第 78 号)の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日から2月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
2 組合は、権利変換期日後遅滞なく、施行再建マンションの敷地(保留敷地を含む。)につき、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
3 組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者(組合員を除く。)及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得なければならない。
4 組合は、権利変換計画に基づき補償金を支払う必要がある者に対して、権利変換期日後遅滞なく当該補償金を支払わなければならない。
≪解説≫
マンション建替え等円滑化に関する設問である。肢4を除いて他の肢は基本的な問題なので容易である。いずれの設問も条文通りである
1 正しい。権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日から二月以内に当該議決に賛成しなかった組合員に対し区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができるので当肢は正しい
2 正しい。 施行者は権利変換期日後遅滞なく施行再建マンションの敷地(保留敷地を含む。)につき、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければならないので当肢は正しい
3 正しい。建替組合は、権利変換計画の認可を申請しようとする場合において、権利変換計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに組合員以外の施行マンション又はその敷地について権利を有する者及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得る必要はあるので当肢は正しい
4 正しくない。組合はその補償として権利変換期日までに当該権利変換計画公告の日から補償金を支払う日までの期間につき権利変換計画で定めるところによる利息を付したものを支払わなければならないので当肢は正しくない。権利変換期日後遅滞なく当該補償金を支払わなければならないのではない
〔問 20〕 都市計画法(昭和 43 年法律第 100 号)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 都市計画区域については、都市計画に、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めるものとされている。
2 準都市計画区域については、都市計画に、地区計画を定めることができない。
3 市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも道路、公園及び医療施設を定めるものとされている。
4 促進区域は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、主として関係権利者による市街地の計画的な整備又は開発を促進する必要が
あると認められる土地の区域について定めることとされている。
≪解説≫
都市計画法に関する設問である。都市計画法を一通り目を通していれば誤りの肢は容易に確認できる
1 正しい。都市計画法に「都市計画区域については、都市計画に、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めるものとする」と規定されており当肢は正しい
2 正しい。準都市計画区域には都市施設、市街地開発事業、地区計画に関する都市計画は定めることができないので当肢は正しい
3 正しくない。都市施設(道路、公園、下水道等)は市街化区域や非線引き区域内は必ず定めるものとされているが、都市施設には医療施設は含まれていないので当肢は正しくない
4 正しい。促進区域は、市街化区域かまたは区域区分が定められていない区域内において主として関係権利者による市街地の計画的な整備又は開発を促進する必要が
あると認められる土地の区域について定めることとしており当肢は正しい
〔問 21〕 建築基準法(昭和 25 年法律第 201 号)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 準防火地域内にある共同住宅で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
2 高さ 25 m の共同住宅について、周囲の状況によって安全上支障がない場合は、避雷設備を設ける必要はない。
3 共同住宅の住戸から地上に通ずる廊下及び階段で、採光上有効に直接外気に開放されていないものには、非常用の照明装置を設けなければならないが、共同住宅の住戸に非常用の照明装置を設ける必要はない。
4 延べ面積が250㎡の2階建て共同住宅の敷地内には、屋外に設ける避難階段から道又は公園、広場その他の空地に通ずる通路を設けなければならず、当該通路の幅員は0.9m確保すればよい。
≪解説≫
建築基準法に関する設問である。肢2はひっかけ問題であり、肢4はやや細かい時効を問うている。肢2に気が付けば消去法により正解を得られる
1 正しい。防火地域又は準防火地域内にある建築物で準防火地域内にある建築物に限り、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができるので当肢は正しい
2 正しい。高さ20mを超える建築物には避雷設備を設けなければならない。ただし、周囲の状況で安全上支障がない場合(周囲の建物がの方が相当程度高い場合など)、避雷設備を設ける必要がないので当肢は正しい
3 正しい。共同住宅の住戸内には非常用の照明装置を設置する必要はないので当肢は正しい
4 正しくない。避難階段及び屋外の出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が1.5m以上の通路を設けなければならないが、階数が3以下で延べ面積が200㎡未満の建物の敷地にあっては90㎝以上でよいので当肢は正しくない。設問では延べ面積が250㎡なので200㎡以上である
≪答え≫ 4 (設問では誤っているものを問うているので正解は4である)
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〔問 22〕 簡易専用水道の設置者の義務に関する次の記述のうち、水道法(昭和 32 年法律第 177 号)の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 水道の管理について、地方公共団体の機関又は厚生労働大臣の登録を受けた 者の検査を、毎年1回以上定期に受けなければならない。
2 給水栓における水の色、濁り、臭い、味その他の状態により供給する水に異常を認めたときは、水質基準のうち必要な事項について検査を行わなければならない。
3 供給する水が人の健康を害するおそれがあることを知ったときは、直ちに給水を停止し、かつ、その水を使用することが危険である旨を関係者に周知させる措置を講じなければならない。
4 水道の管理について技術上の業務を担当させるため、水道技術管理者1人を置かなければならない。
≪解説≫
簡易水道に関する設問であり容易である。
1 正しい。当該簡易専用水道の管理について、毎年1回以上地方公共団体の機関又は厚生労働大臣の登録を受けた者の検査を受けなければならないので当肢は正しい
2 正しい。簡易専用水道の水の色や臭いに異常を認めた時は、水質基準に関する省令の表に掲げる51の水質基準項目のうち必要なものについて検査を行う必要があるので当肢は正しい
3 正しい。供給する水が人の健康を害するおそれがあることを知ったときは、直ちに給水を停止し、かつ、その水を使用することが危険である旨を関係者に周知させる措置を講じなければならないので当肢は正しい
4 正しくない。避難階段及び屋外の出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が1.5m以上の通路を設けなければならないが、階数が3以下で延べ面積が200㎡未満の建物の敷地にあっては90㎝以上でよいのでは当肢は正しくない
≪答え≫ 4 (設問では誤っているものを問うているので正解は4である)
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〔問 23〕 消防法(昭和 23 年法律第 186 号)の規定によれば、消防法施行令(昭和 36 年政令第 37 号。この問いにおいて「政令」という。)別表第一(五)項ロに掲 げる防火対象物である共同住宅における防火管理等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 居住者が50人の共同住宅の管理について権原を有する者は、防火管理者を解任したときは、遅滞なくその旨を所轄消防長(消防本部を置かない市町村においては、市町村長。)又は消防署長に届け出なければならない。
2 その管理について権原が分かれている共同住宅にあっては、当該共同住宅の防火管理者は、消防計画に、当該共同住宅の当該権原の範囲を定めなければならない。
3 延べ面積が2,500㎡で、50人が居住する共同住宅における防火管理者には、当該共同住宅において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもので、市町村の消防職員で管理的又は監督的な職に1年以上あった者を選任することができる。
4 高さが30 mで、100人が居住する共同住宅の管理者、所有者又は占有者は、当該共同住宅において使用するカーテンについて、防炎性能を有しないカーテンを購入し、政令で定める基準以上の防炎性能を与えるための処理をさせたときは、総務省令で定めるところにより、その旨を明らかにしておかなければならない。
≪解説≫
消防法に関する設問であり容易である。
1 正しい。マンションの管理について権限を有する者は、防火管理者を定めたときも解任したときも遅滞なくその旨を所轄消防長又は消防署長に届け出なければならないので当肢は正しい
2 正しい。管理について権原が分かれている共同住宅にあっては、当該共同住宅の防火管理者は、消防計画に、当該共同住宅の当該権原の範囲を定めなければならないので当肢は正しい。各自治体の消防計画ではそのように指定されている
3 正しい。延べ面積が500㎡以上のマンションでは市町村の消防職員で管理的又は監督的な職に1年以上いた者その他政令で定める者であって一定の地位にあるものを防火管理者としなければならないので当肢は正しい
4 正しくない。高さ31mを超えるマンションで使用するカーテンその他の物品で政令で定めるものは、政令で定める基準以上の防炎性能を有するものでなければならないので当肢は正しくない。設問には高さが30mとある
≪答え≫ 4 (設問では誤っているものを問うているので正解は4である)
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〔問 24〕 警備業務に関する次の記述のうち、警備業法(昭和 47 年法律第 117 号)の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 事務所、住宅、興行場、駐車場、遊園地等における盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務であって、他人の需要に応じて行うものは警備業法に定める警備業務に該当する。
2 警備業を営もうとする者は、警備業務を開始した後、速やかに主たる営業所の所在地を管轄する都道府県公安委員会に対して、内閣府令で定める事項を記載した届出書を提出しなければならない。
3 警備業者は、自己の名義をもって他人に警備業を営ませてはならず、認定を受けていない者に名義を貸すことはもとより、他の警備業者に名義を貸すことをも禁止されている。
4 警備業者は、警備業務を行おうとする都道府県の区域を管轄する公安委員会に当該警備業務を行うに当たって携帯しようとする護身用具の種類、規格その他内閣府令で定める事項を記載した届出書を提出しなければならない。
≪解説≫
数年ぶりの警備業法からの出題であるが基本的な設問であり容易である
1 正しい。事務所、住宅、興行場、駐車場、遊園地等における盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務であって他人の需要に応じて行うものは警備業法に定める警備業務に該当するので当肢は正しい
2 正しくない。 警備業を営もうとする者は、警備業務を開始したする前にその主たる営業所の所在地を管轄する公安委員会に、次の事項を記載した認定申請書を提出し認定を受けなければならないので当肢は正しくない
3 正しい。警備業者は、自己の名義をもつて他人に警備業を営ませてはならないので当肢は正しい
4 正しい。警備業務を行うに当たって携帯しようとする護身用具については、警備業務を行おうとする都道府県の区域を管轄する公安委員会に届け出なければならないので当肢は正しい
≪答え≫ 2 (設問では誤っているものを問うているので正解は4である)
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〔問 25〕 区分所有者の一人が、その専有部分及びこれに附属する部分につき修繕等をする場合の手続きに関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。
1 専有部分の床のフローリング工事の申請があった場合、理事長が承認又は不承認の決定を行うに当たっては、構造、工事の仕様、材料等により共用部分や他の専有部分への影響が異なるので、専門的知識を有する者への確認が必要である。
2 理事長の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分や他の専有部分に影響を生じたときには、管理組合の責任と負担により必要な措置を講じなければならない。
3 理事長の承認を要しない修繕等であっても、工事業者の立入りや工事の騒音等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を届け出なければならない。
4 専有部分の内装工事とあわせて防犯上の観点から玄関扉を交換する工事の申請があった場合において、管理組合が計画修繕として同等の工事を速やかに実施できないときには、申請者はあらかじめ理事長の書面による承認を受けることにより、当該工事を自己の責任と負担において実施することができる。
≪解説≫
標準管理規約の修繕等に関する設問であるが、ほぼ標準管理規約及びそのコメント通りなので容易である
1 正しい。承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。 特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により影響が異なるので、専門家への確認が必要であるので当肢は正しい
2 正しくない。理事長の承認を受けた専有部分の修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者はその責任と負担により必要な措置をとらなければならないので当肢は正しくない
3 正しい。区分所有者は、理事長の承認を要しない専有部分の修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければならないので当肢は正しい
4 正しい。共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において計画修繕としてこれを実施するものとするが、区分所有者は管理組合がこの工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができるの 当肢は正しい
≪答え≫ 2 (設問では適切でないものを問うているので正解は2である)
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