〔問 １〕マンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マンション管理適正化法」という。）第２条第１号イに規定するマンションをいう。以下同じ。）に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分 所有法」という。）及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１ 区分所有法第３条の区分所有者の団体（以下「管理組合」という。）が集会を開催する場合は、規約を定め管理者を置かなければならない。  

２ 規約敷地については、区分所有者が有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権の分離処分禁止に係る区分所有法第22条第１項の規定は適用されない。 

３ 一部共用部分については、それを共用する区分所有者によって構成される管理組合が管理しなければならない。 

４ 各共有者の持分の割合は、共用部分について規約に別段の定めがないときはその有する専有部分の床面積の割合により決められ、共用部分以外の附属施設について当事者の合意がないときは相等しいものと推定される。 

≪解説≫

・選択肢１：区分所有法第３条では「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定されており設問は正しくない。つまり「・・・することができる」は義務を定めた規定ではないので設問にある「集会を開催する場合は、規約を定め管理者を置かなければならない」ことはない。規約の制定や管理者の設置は任意で必要でない 

・選択肢２：区分所有法第２２条第１項では「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と規定されており当設問は正しくない。つまり、区分所有法第２２条第１項は規約敷地にも適用されるので設問は正しくない 

・選択肢３：一部共用部分については区分所有法第１６条では「一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う」と規定されており設問は正しくない。つまり、一部共用部分でも全体で管理することがある。例えば下駄ばきマンションで店舗部分と住居部分で別々の管理組合を設置する必要はない 

・選択肢４：この設問は区分所有法と民法について問われており設問前半の「各共有者の持分の割合は、共用部分について規約に別段の定めがないときはその有する専有部分の床面積の割合により決められ」は区分所有法第１４条に規定があり、後半の「共用部分以外の附属施設について当事者の合意がないときは相等しいものと推定される」は民法第２５０条に規定されており、併せて設問は正しい。なお、共用部分以外の附属施設については区分所有法に規定がないので民法の規定に従うこととなる。ここで敷地利用権は区分所有者の専有部分の床面積の割合に応じて所有するとこと勘違いしないように注意のこと 

≪答え≫　４ 

 ３条団体（管理組合）の集会、敷地利用権、共有部分、持ち分割合などの基本的な規定につき問うている。これは正答を期待したい。

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〔問　２ 〕管理組合と管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

１ 管理組合の滞納管理費等に係る債権は、区分所有者全員に団体的に帰属する債権であり、区分所有者全員と当該滞納者との間の債権債務関係である。

 

２ 管理組合の管理者が職務の範囲内において第三者との間でした行為については、区分所有者は共用部分の持分の割合でその責めに任ずる。

 

３ 法人格取得前の管理組合の滞納管理費等に係る債権は、法人格取得後も管理組合法人に帰属することはなく、管理組合法人と当該滞納者との間の債権債務関係にはならない。

 

４ 管理組合法人の理事が職務の範囲内において第三者との間でした行為について当該法人の財産をもって債務を完済することができないときは、区分所有者は共用部分の持分の割合でその責めに任ずる。

≪解説≫

・選択肢１：区分所有法第７条第１項では「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する」と規定されておりこれによれば設問は正しい

・選択肢２：区分所有法第２９条第１項では「管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合（共用部分の持分の割合）と同一の割合とする」と規定されており設問は正しい。これは条文通りである

・選択肢３：区分所有法第４７条第５項では「管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる」と規定されており設問は正しくない

・選択肢４：区分所有法第５３条第１項では「管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条（共用部分の持分の割合）に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる」と規定されておりこれによれば設問は正しい

≪答え≫　３

 　これも管理組合と管理組合法人に関する基本的な事項を問うている。正答を期待したい

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〔問　３ 〕次のア～エの記述のうち、区分所有法に規定されておらず、マンション標準管理規約（単棟型）（以下「標準管理規約」という。）に定めがあるものは、いくつあるか

ア　管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

イ　管理者は、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結した場合に、その契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

ウ　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

エ　区分所有者は、その専有部分について、修繕を行おうとするときは、あらかじめ、管理者にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ

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〔問　５ 〕　甲マンション管理組合法人（区分所有者数は30人）において、Ａ、Ｂ及びＣの３名が理事に、Ｄが監事に、それぞれ選任されている場合の事務の取扱いに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、規約には、理事の員数は３と定められているものとし、集会にはＡ、Ｂ、Ｃ及びＤのほか、区分所有者全員が出席したものとする。

１ 規約に別段の定めがなくても、Ａ、Ｂ及びＣの３名の理事の互選によって管理組合法人を代表すべき理事を定めることができる。

２ Ｂが議長となって集会が開催されたときに、集会の議事録を書面で作成するには、Ａ及びＣが集会の議事録に署名押印をしなければならない。

３ Ｃが集会決議により解任された場合には、新たな理事が就任するまでの間、Ｃは理事の職務を行う必要がある。

 

４ 規約の定めにより、Ａ、Ｂ及びＣの任期は１年に、Ｄの任期は３年とすることができる。

≪解説≫

・選択肢１：区分所有法第４９条第５項に「規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない」と規定されており設問は正しくない。つまり、理事の互選によって管理組合法人を代表すべき理事を定める場合は規約で定めるとしている。法律的な言い回しに慣れること。
　なお、標準管理規約では管理組合法人を対象としていないが「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任し、 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する」と規定されておりこれと混同しないこと

・選択肢２：区分所有法第４７条第３項に「議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない」と規定されており設問は正しくない。つまり、署名者の２名は会に出席した区分所有者であり理事とは規定されていない

・選択肢３： 区分所有法第４９条第７項に「理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う」と規定されており設問は正しくない。集会で理事職を解かれた（解任）理事は対象となっていない。社会通念かすれば当然のことである

・選択肢４：区分所有法第４９条第６項に「理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする」と規定されており設問は正しい

≪答え≫　４

　　世の中に法人形態をとっている管理組合があまりないのに管理組合法人に関する問題は必ず出題される。下記選択肢１が若干頭をひねる設問であるが、選択肢４が明らかに正答であるから迷わず回答は４とすべきである。

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〔問 ７〕集会に関する次の記述の中の定数又は期間のうち、区分所有法の規定によれば、規約でその定数を増加することも減少することもいずれもできるもの、又はその期間を伸長することも短縮することもいずれもできるものはどれか。

１ 管理組合が管理組合法人となるためには、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議によらなければならない。

２ 区分所有者の１／５以上で議決権の以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。

３ 建替え決議を会議の目的としない集会の招集の通知は、当該集会の会日より少なくとも１週間前に、各区分所有者に発しなければならない。

 

４ 建替え決議を会議の目的とする集会の招集の通知は、当該集会の会日より少なくとも２月前に、各区分所有者に発しなければならない。

≪解説≫

・選択肢１：区分所有法第４７条第１項に「第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる」と規定されており、この四分の三（特別決議）を増加させたり減少させたりするように規定されていないので設問は該当しない。なお、共用部分の変更行為で重大変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うもの）は特別決議を要するが区分所有者の定数を規約で過半数まで減じることができるという例外規定があり注意のこと

・選択肢２：区分所有法第３４条第３項に「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる」と規定されており定数についてのみ減少できるので設問は該当しない

・選択肢３：区分所有法第３５条に「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる」と規定されており期間について伸縮ができるので設問は該当する

・選択肢４：区分所有法第６２条第４項に「当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる」と規定されており期間の伸長のみできるので設問は該当しない

≪答え≫　３

　　これも区分所有法を十分読み込んでおけば容易に正答は得られる。問題は定数の増減、期間の伸縮がいずれも可であるものを問うており題意を取り違えないこと。なお、規約でその定数を増加できるもの、減少することもできるもの及びそのいずれもできないものを一覧で整理しておくとよい。

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〔問 ８〕敷地が甲地、乙地及び丙地の３筆に分かれ、101号室、102号室及び103号室の３つの専有部分が存する区分所有建物がある。甲地及び甲地上の101号室はＡが、乙地及び乙地上の102号室はＢが、丙地及び丙地上の103号室はＣが、それぞれ所有している（いわゆる分有形式）。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法、民法及び不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ Ａが甲地及び101号室をＤに譲渡した場合、101号室の権利の移転の登記がなされても、甲地の権利の移転の登記がなされなければ、Ｄは、甲地の権利を、第三者に対抗することができない。 

２ Ｂが死亡して相続人がないときに、遺贈を受けた者が存在せず、また特別の縁故があった者に対する相続財産の全部又は一部を分与する家庭裁判所の審判もない場合には、乙地及び102号室は国に帰属する。

３ 管理組合が丙地の管理を行う旨の規約の定めがなくても、管理組合は、丙地の管理を行うことができる。

４ 区分所有建物の共用部分のＡ、Ｂ、Ｃの持分について、それぞれ甲地、乙地、丙地の面積の割合によることとする規約を定めることができる。

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〔問 １０〕甲マンション管理組合（以下「甲」という。）の区分所有者Ａに対する滞納管理費等の請求に関するマンション管理士の次の意見のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲の規約は、標準管理規約と同様であるものとする。

１ 甲は、Ａに対して未払金額とそれに対する規約所定の割合による遅延損害金、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して請求することができます。

２ 甲は、Ａに対して違約金としての弁護士費用を請求することができますが、これは、契約上の金銭債務の不履行による損害賠償として弁護士費用を請求する場合と同様です。

３ Ａが違約金としての弁護士費用の支払いを遅延したときは、甲は、Ａに対して民法所定の割合による遅延損害金を請求することができます。

 

４ Ａの滞納管理費等に係る債権の時効による権利消滅の効果は、５年の時効期間の経過とともに確定的に生ずるものではなく、時効が援用されたときにはじめて確定的に生じます。

≪解説≫

・選択肢１：標準管理規約第６０条第２項に「組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる」と規定されており設問は正しい。設問に区分所有法、民法や判例と範囲は広いが設問の最後に「甲の規約は、標準管理規約と同様」とあり標準管理規約を対象にすべきである

・選択肢２：弁護士費用を違約金として請求すべきか、契約上の金銭債務の不履行による損害賠償として請求すべきかとの問いであるが、判例によれば金銭の債務不履行による損害賠償として請求できないので設問は正しくない

・選択肢３：民法によれば遅延損害金は「利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする」が適用され設問は正しい。なお、民法改正で利率は、年三分となった

・選択肢４：時効の利益を受けるかどうかは、時効の完成によって利益を受ける当事者の意思（援用）によるので設問は正しい。民法第145条に「時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない」と規定されている

≪答え≫　２

　　滞納管理費等の請求に関する問いであるが、選択肢２は法律的知識がないと判断は難しいかも。他の選択肢が正しいことは容易にわかるので消去法で選択肢２を不正解とするのがよい。弁護士費用の請求について新しい知識として学ぶことになる。

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１ 共同住宅の敷地内には、屋外への出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が1.5ｍ以上の通路を設けなければならない。

 

２ 共同住宅の地上階における居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して１／７以上としなけ
ればならない。

３ 高さ15ｍの共同住宅には、避雷設備を設けなければならない。

 

４ 共同住宅の２階以上にあるバルコニーの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。　　

・選択肢２：建築基準法第28条第1項に「住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室（居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。）には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上、その他の建築物にあつては五分の一から十分の一までの間において政令で定める割合以上としなければならない」と規定されており設問は正しい

・選択肢２：警備業法に「機械警備業務とは、警備業務対象施設に設置する機器により感知した盗難等の事故の発生に関する情報を当該警備業務対象施設以外の施設に設置する機器に送信し、及び受信するための装置を使用して行う警備業務をいう」と規定されており設問は正しくない。端末機器が感知した情報をその施設内に設けた受信機で受信する機械警備務ではない